두 명의 건물주, 한 명만 갱신 거절한다면? 상가 임대차 갱신, 알아두면 쓸모있는 상식!

상가 임대차 계약, 생각보다 복잡한 문제들이 많죠? 특히 건물주가 여러 명일 경우 더욱 헷갈리는 상황이 발생할 수 있습니다. 오늘은 건물 공동소유 시 임대차 계약 갱신 거절에 대한 중요한 정보를 알려드리겠습니다!

사례:

상가 건물을 갑과 을이 각각 1/2 지분씩 소유하고 있습니다. 임대차 계약 당시 갑과 을 모두 임대인으로서 계약을 체결했죠. 계약 기간이 만료되어 임차인이 갱신을 요구했는데, 갑은 갱신을 거절했습니다. 그런데 을은 임차인의 갱신을 허용하고 싶어합니다. 이런 상황에서 갑이 임차인에게 상가 명도를 요구한다면, 임차인은 상가를 비워줘야 할까요?

정답은 NO! 입니다.

핵심 포인트: 공유물의 관리행위

공유자가 공유물을 임대하거나 임대차계약을 해지하는 것은 '공유물의 관리행위'에 해당합니다. 민법 제265조에 따르면, 공유물의 관리행위는 공유자 지분의 과반수로 결정해야 합니다.

상가임대차보호법이 적용되는 상가 건물의 경우, 공유자인 임대인이 갱신을 거절하는 것 역시 임대차계약을 종료시키는 행위이므로 '공유물의 관리행위'로 봅니다. 따라서 이 역시 지분의 과반수 동의가 필요합니다. (대법원 1962.4.4. 선고 62다1판결 참조)

대법원 판례 (대법원 2010. 9. 9. 선고 2010다37905 판결)

이와 비슷한 사건에서 대법원은 갱신 거절을 통지한 임대인이 건물의 1/2 지분권자에 불과하고, 나머지 1/2 지분권자의 동의가 없다면 갱신 거절 의사표시는 유효하지 않다고 판결했습니다.

결론:

위 사례에서 갑은 1/2 지분만 가지고 있고, 을의 동의 없이 갱신을 거절했으므로 갱신 거절은 효력이 없습니다. 따라서 임차인은 갑에게 상가를 비워줄 필요가 없습니다.

알아두면 쓸모있는 Tip!

상가 임대차 계약, 특히 공동소유 건물의 경우 계약 내용을 꼼꼼히 확인하고, 필요하다면 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 자신의 권리를 제대로 알고 보호받는 것이 중요합니다!