상가 임대 갱신거절, 공유자 과반수 동의 필요!

여러 사람이 공동으로 소유한 상가 건물, 즉 공유 상가에서 임대차 계약 갱신을 거절하려면 어떻게 해야 할까요? 최근 대법원 판례를 통해 명확해진 이 부분, 자세히 알아보겠습니다.

상황은 이렇습니다.

한 상가 건물의 공유자 중 한 명이 세입자에게 계약 갱신을 거절한다는 통보를 했습니다. 하지만 다른 공유자는 이에 동의하지 않았습니다. 과연 이 갱신 거절은 효력이 있을까요?

대법원은 이렇게 판단했습니다.

결론부터 말씀드리면, 갱신 거절은 효력이 없습니다. 왜냐하면 공유자가 세입자에게 갱신을 거절하는 행위는 공유물의 관리행위에 해당하기 때문입니다.

공유물의 관리행위란 무엇일까요?

쉽게 말해, 공유물을 유지, 보존, 개량하거나 이용, 수익하는 행위를 말합니다. 예를 들어 공유 건물의 수리를 결정하거나 임대하는 것 등이 이에 해당합니다. 이러한 관리행위는 공유자 전원의 의견 일치가 어려울 수 있기 때문에, 법에서는 지분의 과반수로 결정하도록 규정하고 있습니다 (민법 제265조).

상가 임대차와 관련해서는 어떨까요?

대법원은 오래전부터 공유자가 공유물을 임대하거나 임대차계약을 해지하는 행위는 공유물의 관리행위에 해당한다고 판단해 왔습니다 (대법원 1962. 4. 4. 선고 62다1 판결). 이번 판례에서도 마찬가지로, 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가 건물에서 임대인이 세입자에게 갱신 거절을 통지하는 행위는 실질적으로 임대차계약을 해지하는 것과 같다고 보았습니다. 따라서 이 역시 공유물의 관리행위에 해당하며, 공유자 지분의 과반수 동의가 필요합니다.

이번 판례의 의미는?

이번 판례는 상가 임대차 계약 갱신 거절에 있어 공유자 과반수의 동의가 필수적임을 다시 한번 확인시켜 주었습니다. 상가 임대인과 임차인 모두 이 점을 유의하여 불필요한 분쟁을 예방해야 할 것입니다.

관련 법조항:

• 민법 제265조 (공유물의 관리, 변경) 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 공유물의 변경에 관한 사항은 각 공유자의 동의가 없으면 하지 못한다.
• 상가건물 임대차보호법 제10조 (계약갱신 요구 등) ④ 임대인은 임차인이 제1항의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

참고 판례:

• 대법원 1962. 4. 4. 선고 62다1 판결
• 서울고법 2010. 4. 23. 선고 2009나33831 판결 (이 사건의 원심 판결)