등기부보다 땅이 넓다?! 내 땅은 어디까지일까요?

땅을 사고팔 때 꼭 확인해야 하는 서류 중 하나가 바로 등기부등본입니다. 등기부등본에는 토지의 면적을 포함한 다양한 정보가 기재되어 있죠. 그런데 만약 등기부에 적힌 면적보다 실제 땅이 더 넓다면 어떻게 될까요? 내 땅은 어디까지일까요? 오늘은 등기부상 면적과 실제 땅 면적이 다른 경우, 소유권은 어디까지 인정되는지 알아보겠습니다.

사례

철수(甲)는 영희(乙)로부터 땅을 샀습니다. 매매계약서를 작성할 때는 등기부등본에 적힌 면적을 기준으로 했습니다. 그런데 막상 측량을 해보니 지적도상 면적이 등기부등본보다 넓었습니다! 이럴 경우, 등기부에 적힌 면적을 초과하는 부분에 대한 소유권도 철수에게 넘어갈까요?

해답: 지적도가 기준!

결론부터 말씀드리면, 지적도상 경계를 기준으로 소유권이 결정됩니다. 등기부등본에 적힌 면적과 실제 면적이 다르더라도, 지적도에 표시된 땅까지가 철수의 소유가 됩니다.

왜 그럴까요? 땅의 위치와 면적을 정확하게 표시하는 공적인 기준은 지적도이기 때문입니다. 등기부등본은 소유권 등의 권리관계를 공시하는 장부일 뿐, 토지의 물리적인 범위를 확정적으로 나타내는 것은 아닙니다.

이러한 원칙은 대법원 판례에서도 확인할 수 있습니다.

(대법원 2016. 6. 28. 선고 2016다1793 판결)

대법원은 "물권의 객체인 토지 1필지의 공간적 범위를 특정하는 것은 지적도나 임야도의 경계이지 등기부의 표제부나 임야대장·토지대장에 등재된 면적이 아니다"라고 판시했습니다. 즉, 등기부에 적힌 면적이 실제와 다르더라도 지적도나 임야도에 표시된 경계가 토지의 범위를 결정한다는 것입니다. 또한 "부동산등기부의 표시에 따라 지번과 지적을 표시하고 1필지의 토지를 양도하였으나 그 양도된 토지의 실측상 지적이 등기부에 표시된 것보다 넓은 경우 등기부상 지적을 넘는 토지 부분은 양도된 지번과 일체를 이루는 것으로서 양수인의 소유에 속한다"고 판시하여, 등기부상 면적보다 넓은 부분도 매수인의 소유임을 명확히 했습니다.

정리

땅을 매매할 때는 등기부등본 뿐만 아니라 지적도도 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다. 등기부상 면적과 실제 면적에 차이가 있다면, 측량을 통해 정확한 경계를 확인하고 필요한 경우 등기부 정정 절차를 진행해야 합니다. 이를 통해 불필요한 분쟁을 예방하고 안전하게 토지 거래를 할 수 있습니다.