땅 면적 늘어나면 계약 해지? 꼼꼼히 따져봐야 할 특약!

땅을 사고팔 때는 면적을 정확하게 확인하는 것이 중요합니다. 만약 면적이 예상보다 늘어나거나 줄어들면 매매 대금에도 영향을 미치기 때문입니다. 오늘은 면적 증가 시 계약 해지를 가능하게 하는 특약에 대한 법원의 판단을 살펴보겠습니다.

사건의 개요

땅 주인 A씨는 B씨에게 땅 일부를 팔기로 계약했습니다. 그런데 등기부에 기재된 땅 면적에 오류가 있어 정확한 면적을 알 수 없었습니다. 그래서 일단 잠정적인 면적(46평, 53평)을 기준으로 계약을 체결하고, 나중에 소송을 통해 A씨의 실제 땅 면적이 더 넓은 것으로 확정되면(70평, 80평) A씨가 계약을 해지할 수 있다는 특약을 넣었습니다. 이후 소송에서 A씨의 주장대로 면적이 늘어나자 A씨는 계약 해지를 주장했습니다.

법원의 판단

1심과 2심 법원은 특약에 따라 A씨의 계약 해지를 인정했습니다. 하지만 대법원은 판결을 뒤집었습니다.

대법원은 일반적으로 땅을 거래할 때 단위면적당 가격을 기준으로 전체 매매대금을 정합니다. 만약 면적이 확정되지 않은 상태에서 잠정적인 면적으로 계약을 했다면, 나중에 실제 면적이 확정되면 그에 따라 매매대금을 다시 계산하는 것이 일반적입니다. 면적이 늘어났다고 해서 계약 전체를 해지할 수 있도록 하는 특약은 이례적인 것입니다.

따라서 이런 특약이 유효하다고 인정하려면 특약을 하게 된 특별한 사정이 있어야 하고, 법원은 그 사정을 충분히 심리하고 판결문에 명시해야 합니다.

이 사건에서 대법원은 B씨가 소송에서 이기면 면적이 늘어나 A씨에게 계약 해지를 당하고, 지급한 돈만 돌려받는 상황이 됩니다. 상식적으로 B씨가 그런 소송에서 이기려고 노력할 이유가 없다는 점을 지적했습니다. 즉, 특약이 있다는 A씨의 주장 자체에 모순이 있다고 본 것입니다. 결국 대법원은 2심 법원이 특약에 대한 충분한 심리 없이 A씨의 주장을 받아들인 것은 잘못이라고 판단하고 사건을 다시 2심 법원으로 돌려보냈습니다.

관련 법 조항 및 판례

• 민법 제543조 (매매의 목적물) 매매의 목적물은 재산권의 이전을 목적으로 하는 모든 유체물 및 기타 재산권을 포함한다.
• 민법 제563조 (해제권의 발생) 매매의 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 상대방은 계약을 해제할 수 있다.
• 민사소송법 제183조 (자유심증주의) 법관은 변론의 전취지를 참작하여 자유로운 심증으로 사실을 인정하여야 한다.
• 민사소송법 제187조 (경험칙) 법관은 자유로운 심증으로 심리할 자유를 가지고 있지만 그 자유심증은 경험칙에 반하거나 논리와 경험의 법칙에 어긋나지 않도록 한다.
• 대법원 1981.9.8. 선고 81다61,62 판결

결론

땅 매매 계약에서 면적 증가 시 계약 해지를 가능하게 하는 특약은 이례적인 것입니다. 계약 당사자는 이러한 특약을 넣을 때 신중해야 하며, 법원은 그 특약이 유효한지 판단할 때 특약을 하게 된 구체적인 사정을 꼼꼼히 살펴보아야 합니다. 이를 통해 불필요한 분쟁을 예방하고 공정한 거래 질서를 확립할 수 있을 것입니다.