땅 면적이 다르면 계약 파기할 수 있을까? - 토지 매매 계약 해지

부동산, 특히 땅을 사고팔 때는 면적이 중요한 기준이 됩니다. 등기부에 적힌 면적과 실제 면적이 다르다면 어떻게 될까요? 오늘은 토지 매매 계약에서 면적 차이와 계약 해지에 대한 법원의 판단을 살펴보겠습니다.

계약서에 적힌 땅 면적과 실제 면적이 달라요!

토지 매매 계약에서 면적을 기준으로 매매 대금을 정하는 경우가 있습니다. 예를 들어 평당 얼마로 계산하여 총액을 정하는 방식입니다. 이때 계약서에 적힌 면적과 실제 면적이 다르다면 매수인은 계약을 해지하고 싶어 할 수 있습니다. 하지만 모든 경우에 계약 해지가 가능한 것은 아닙니다.

법원은 어떻게 판단했을까요?

법원은 민법 제574조의 '수량을 지정한 매매'에 해당하는지 여부를 따져봅니다. '수량을 지정한 매매'란 매매 목적물의 수량이 중요하고, 대금도 그 수량을 기준으로 정한 경우를 말합니다.

토지 매매의 경우 등기부상 면적을 기준으로 매매 대금을 정했다 하더라도, 토지 전체를 하나로 보고 평가했고 면적은 단지 토지를 특정하고 대금을 정하기 위한 방편에 불과하다면 '수량을 지정한 매매'로 보지 않습니다. (대법원 1990.5.8. 선고 89다카7266 판결, 1991.4.9. 선고 90다15433 판결, 1991.8.23. 선고 91다13120 판결 참조)

오늘 소개할 사례에서 매수인은 등기부상 면적과 실제 면적의 차이를 이유로 잔금 지급을 거부했습니다. 하지만 법원은 계약 당시 토지를 전체적으로 평가했고, 면적은 단지 토지를 특정하고 대금을 정하기 위한 방편이었다고 판단했습니다. 따라서 '수량을 지정한 매매'가 아니므로 매수인의 잔금 지급 거부는 정당하지 않다고 보았습니다.

계약 기간이 지났는데 엉뚱한 요구를 한다면?

이 사례에서 매수인은 계약 기간이 지난 후에도 면적 차이에 따른 대금 공제를 주장하며 잔금 지급을 거부했습니다. 법원은 이를 계약 이행 의사가 없는 것으로 판단했습니다.

민법 제544조에 따라 쌍무계약(서로 의무를 부담하는 계약)에서 상대방이 계약 이행 의사가 없음을 분명히 표시한 경우, 상대방에게 채무 이행 최고 없이도 계약을 해제할 수 있습니다. (대법원 1982.4.27. 선고 81다968, 81다카476 판결 참조)

따라서 매도인은 매수인의 잔금 지급 거절을 이유로 계약을 해지할 수 있었습니다.

결론적으로, 토지 매매에서 면적 차이가 있다 하더라도 무조건 계약 해지가 가능한 것은 아닙니다. 계약 당시 토지를 어떻게 평가했는지, 면적은 어떤 의미였는지 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 또한, 상대방이 계약 이행 의사가 없음을 분명히 한다면 계약 해지 사유가 될 수 있습니다.