땅 샀는데 갑자기 딴 사람한테 판다고?! 계약금 돌려받는 문제, 제대로 알아보자!

내 땅! 드디어 샀다! 하고 좋아했는데 갑자기 파토났다고요? 그것도 더 비싼 값에 팔겠다고 다른 사람이 나타났다는 황당한 이유로요? 계약금만 돌려주겠다는 말에 억울하고 분통 터지시죠? 저도 비슷한 경험이 있어 마음이 얼마나 복잡하실지 이해가 갑니다. 오늘은 땅 매매 계약 파기와 관련된 계약금 문제, 특히 계약금을 얼마나 돌려받을 수 있는지 자세히 알아보겠습니다.

사례: 제가 5,000만원에 논을 사기로 계약하고 계약금 1,000만원을 지불했습니다. 중도금과 잔금도 약정된 날짜에 내기로 했죠. 그런데 며칠 뒤, 땅 주인이 "더 비싸게 사겠다는 사람이 나타나서 계약을 못 이행하겠다. 계약금 1,000만원과 매매대금의 10%인 500만원만 돌려주겠다"라고 통보해 왔습니다. 계약서에는 판매자(매도인)가 계약을 어길 경우 계약금의 두 배를, 구매자(매수인)가 계약을 어길 경우 계약금을 포기하기로 약정되어 있었습니다. 땅 주인의 주장, 정당할까요?

땅 주인의 주장, 틀렸습니다!

계약금은 단순히 돈을 주고받는 행위 이상의 의미를 가집니다. 계약 체결의 증거가 되기도 하고(증약금), 계약 파기 시 손해배상의 기준이 되기도 하며(위약금), 계약 해제 권리를 보장하는 대가가 되기도 합니다(해약금).

이 사례처럼 계약서에 매도인의 계약 위반 시 계약금의 두 배를 배상하고, 매수인의 위반 시 계약금을 포기하는 조항이 있다면, 계약금은 해약금과 위약금의 성격을 동시에 가집니다. (대법원 1992. 5. 12. 선고 91다2151 판결) 즉, 계약 이행에 착수하기 전이라면 돈을 준 사람은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있고, 돈을 받은 사람은 계약금의 두 배를 돌려주고 계약을 해제할 수 있습니다.

일반적으로 부동산 거래에서는 매매대금의 10%를 계약금으로 하지만, 당사자 간 합의로 금액을 조정할 수 있습니다. 따라서 땅 주인이 일방적으로 매매대금의 10%만 해약금으로 주겠다는 주장은 법적으로 효력이 없습니다.

내 권리는 어떻게 지킬 수 있을까요?

땅 주인이 계약금의 두 배를 돌려주지 않고 버틴다면, 다음과 같은 방법으로 대응할 수 있습니다.

1. 계약 이행 청구: 중도금과 잔금을 지급하고 땅 소유권 이전을 요구할 수 있습니다. 땅 주인이 돈을 받지 않으면 법원에 변제공탁을 할 수도 있습니다. 만약 땅 주인이 소유권 이전을 거부하면, 이행지체를 이유로 계약을 해제할 수 있습니다.

2. 손해배상 청구: 계약금은 손해배상액 예정의 성격도 가지므로, 땅 주인이 계속해서 약속을 어긴다면 실제 손해액을 입증하지 않고도 계약금의 두 배를 청구할 수 있습니다. (민법 제398조) 이때, 계약 위반으로 발생한 일반적인 손해는 물론이고 특별한 손해까지도 포함됩니다. 단, 손해배상액이 부당하게 과다하다고 판단되면 법원이 금액을 감액할 수 있습니다. (민법 제398조 제2항, 대법원 2009. 11. 26. 선고 2009다58692 판결, 대법원 2010. 7. 15. 선고 2010다10382 판결)

억울하게 계약이 파기되는 상황, 정확한 법적 지식으로 당당하게 대처하세요! 이 글이 여러분의 권리를 지키는 데 도움이 되길 바랍니다.