빈 땅에 저당 잡힌 후 지어진 집, 내 보증금은 안전할까?

이사 갈 집을 알아보다 보면 등등한 조건의 집이라도 가격 차이가 나는 경우가 있습니다. 급매물이라거나, 집주인의 사정 등 여러 이유가 있겠지만, 간혹 집에 얽힌 법적인 문제 때문에 가격이 낮아지는 경우도 있습니다. 특히 빈 땅에 저당이 잡힌 후에 집이 지어진 경우, 세입자는 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있을지 걱정될 수 있습니다. 오늘은 이런 경우 세입자의 보증금은 어떻게 되는지 알아보겠습니다.

사례:

철수는 빈 땅을 담보로 은행에서 대출을 받은 영희에게 땅을 빌려 집을 새로 지었습니다. 그 후 철수는 민수에게 새로 지은 집을 세를 주었습니다. 그런데 영희가 대출금을 갚지 못하게 되어 땅이 경매에 넘어가게 되었습니다. 이 경우 세입자 민수는 보증금을 돌려받을 수 있을까요? 특히 소액보증금에 대한 최우선변제권을 주장할 수 있을까요?

해설:

결론부터 말씀드리면, 민수는 땅의 경매대금에서는 최우선변제권을 주장할 수 없지만, 집의 경매대금에서는 최우선변제권을 주장할 수 있습니다.

주택임대차보호법 제8조는 소액임차인의 최우선변제권을 규정하고 있습니다. 하지만 대법원은 땅에 저당권이 설정된 후 집이 지어진 경우, 세입자는 땅의 경매대금에서는 저당권자보다 우선하여 보증금을 돌려받을 수 없다고 판단했습니다. (대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결)

즉, 위 사례에서 민수는 땅에 대한 경매에서는 영희의 저당권보다 후순위이기 때문에 땅이 팔린 돈으로 보증금을 돌려받기는 어렵습니다.

그러나 주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 건물에 대한 경매에서는 확정일자를 받은 임차인이 후순위권리자보다 우선한다고 규정하고 있습니다. 따라서 민수가 확정일자를 받았고 소액임차인의 요건을 충족한다면, 집이 경매로 팔린 대금에서는 최우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

정리:

빈 땅에 저당이 잡힌 후 집이 지어진 경우, 세입자는 집이 경매에 넘어가면 최우선변제권을 행사하여 보증금을 보호받을 수 있습니다. 하지만 땅이 경매에 넘어가는 경우에는 저당권보다 후순위가 되어 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다. 따라서 이런 경우에는 전세보증보험에 가입하는 등 보증금을 보호하기 위한 추가적인 조치를 고려하는 것이 좋습니다.