빈 땅에 저당 잡힌 후 지어진 건물, 임차하면 보증금 돌려받을 수 있을까?

요즘 상가 임대차 계약, 특히 신축 건물의 경우 꼼꼼히 확인해야 할 부분이 한두 가지가 아닙니다. 건물이 올라가기 전, 즉 땅 자체에 저당이 잡혀있는 경우도 있는데요. 이런 상황에서 건물이 지어진 후 임차를 했다면, 나중에 건물이 경매에 넘어갈 경우 내 보증금은 안전할까요? 소액임차인 최우선변제권을 제대로 받을 수 있을지 궁금하신 분들 많으실 겁니다. 오늘은 이 부분에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

땅에 먼저 저당이 잡히고, 그 후에 건물이 지어진 경우

만약 땅에 이미 저당권이 설정된 후에 그 땅 위에 건물이 새로 지어진 경우, 그리고 그 건물을 임차했다면 보증금을 돌려받는 문제가 복잡해집니다.

핵심은 땅과 건물을 따로 봐야 한다는 것입니다. 땅에 대한 저당권은 건물이 지어지기 전에 설정되었기 때문에, 땅이 경매로 넘어가면 기존 저당권자가 먼저 배당을 받아갑니다. 즉, 땅의 경매대금에서는 소액임차인 최우선변제권을 주장하기 어렵습니다.

하지만 건물은 다릅니다. 건물에 대한 경매에서는 소액임차인 최우선변제권을 주장할 수 있습니다.

관련 법조항 및 판례

이와 관련된 대법원 판례가 있습니다. 주택임대차보호법 관련 판례이지만, 상가임대차보호법에도 유사하게 적용될 수 있다고 보고 있습니다.

(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결) 대지에 저당권 설정 후 건물 신축, 그리고 그 건물에 다시 저당권 설정 후 대지와 건물이 일괄 경매된 경우, 주택임대차보호법상 확정일자를 갖춘 임차인 및 소액임차인은 대지의 환가대금에서는 우선변제권이 없지만, 신축건물의 환가대금에서는 확정일자를 갖춘 임차인이 신축건물에 대한 후순위권리자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.

상가 임대차, 더욱 꼼꼼하게!

결론적으로, 땅에 저당이 잡힌 후 지어진 건물을 임차할 때는 땅과 건물의 권리 관계를 꼼꼼히 확인하는 것이 매우 중요합니다. 특히 등기부등본을 꼭 확인하고, 필요하다면 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 소액임차인 최우선변제권이 있다고 하더라도, 실제 경매 상황에서는 건물의 가치가 낮거나 다른 채권자가 많을 경우 보증금을 전액 돌려받지 못할 수도 있기 때문입니다. 안전한 임대차 계약을 위해 신중하게 접근하시길 바랍니다.