옛날 부동산 팔 때 세금 계산, 함정에 빠지지 않으려면?

부동산을 팔면 양도소득세를 내야 한다는 건 다들 아시죠? 그런데 오래전에 취득한 부동산을 팔 때는 세금 계산이 조금 복잡해질 수 있습니다. 특히 과거 부동산 가격 자료가 부족했던 시절에 취득한 부동산이라면 더욱 그렇습니다. 오늘은 이런 경우 어떻게 세금을 계산해야 하는지, 그리고 자칫하면 빠지기 쉬운 함정은 무엇인지 알아보겠습니다.

쟁점 1: 옛날 부동산 팔 때 양도차익은 어떻게 계산할까?

양도차익은 말 그대로 '양도가액(판 가격) - 취득가액(산 가격)'입니다. 문제는 옛날에 산 부동산의 취득가액을 증명하기 어려운 경우가 많다는 점입니다. 이 때문에 과거에는 '기준시가'라는 제도를 통해 취득가액을 추정했습니다. 하지만 1990년대 중반부터 실거래가액 신고가 의무화되면서, 옛날 부동산을 팔 때도 실거래가를 기준으로 세금을 계산하게 되었습니다.

그런데 여기서 중요한 점! 1994년 12월 22일 이전에 취득한 부동산(이하 '옛날 부동산')의 경우, 양도가액을 실거래가로 신고하면 취득가액도 실거래가를 기준으로 계산해야 합니다. 판 가격만 실거래가로 하고 산 가격은 기준시가로 계산하면 안 된다는 뜻입니다. (구 소득세법 부칙 제8조, 구 소득세법시행령 제176조의2 참조)

취득가액을 어떻게 계산해야 할까요? 1994년 12월 22일(의제취득일) 당시의 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액을 이용합니다. 환산가액은 '양도 당시 실거래가 × 의제취득일 기준시가 / 양도 당시 기준시가'라는 공식으로 계산합니다.

쟁점 2: 세금 계산 잘못했으면 가산세 면제될까?

복잡한 세법, 나만 어려운 건 아니겠죠? 세법을 잘 몰라서, 혹은 세무 공무원의 잘못된 설명을 듣고 세금 신고를 잘못했다면 가산세를 면제받을 수 있을까요? 안타깝게도 법원은 "납세자가 법을 몰랐거나 잘못 이해했더라도, 또는 세무 공무원의 잘못된 설명을 믿었더라도 가산세를 면제할 수 없다"고 판결했습니다. (대법원 1993. 11. 23. 선고 93누15939 판결 등 다수)

이번 사례에서도 원고는 옛날 부동산을 팔면서 양도가액은 실거래가로, 취득가액은 기준시가로 신고했다가 가산세를 부과받았습니다. 원고는 세법 해석이 어려웠고, 과세관청에서도 혼란이 있었다고 주장했지만, 법원은 이를 받아들이지 않았습니다. (대법원 2004. 8. 20. 선고 2003두11506 판결)

결론: 옛날 부동산 팔 때는 전문가 상담 필수!

옛날 부동산을 양도할 때는 세금 계산이 복잡하고 함정도 많습니다. 실거래가 신고 의무화 이후 세법이 여러 번 바뀌었기 때문에, 혼자서 세금 계산을 하려다가는 자칫 손해를 볼 수도 있습니다. 따라서 옛날 부동산을 팔 계획이라면 반드시 세무 전문가와 상담하여 정확한 세금을 계산하고 신고하는 것이 중요합니다.