부동산, 특히 땅을 사고팔 때 세금 계산이 복잡하게 느껴지시죠? 취득세와 등록세를 계산할 때 땅값을 어떻게 정하는지, 특히 새 공시지가가 아직 안 나왔을 때는 어떻게 해야 하는지 궁금해하는 분들이 많습니다. 오늘은 이 부분에 대해 자세히 알아보겠습니다.
땅값은 매년 1월 1일을 기준으로 정해지는 개별공시지가를 사용하는 것이 원칙입니다. 그런데 현실적으로 땅의 현황 조사 등을 거쳐 공시지가를 정하는 데 시간이 걸리기 때문에, 실제 공시는 훨씬 나중에 이루어지죠.
그럼 땅을 사거나 등기를 하는 시점에 새 공시지가가 아직 발표되지 않았다면 어떻게 해야 할까요? 바로 직전 연도의 공시지가를 사용합니다. (지방세법시행령 제80조의2 제1항 단서)
새 공시지가가 나오기 전에도 땅을 사고팔 거래는 계속해서 이루어집니다. 이때 세금을 어떻게 계산해야 할지 미리 알 수 없다면 혼란스럽겠죠? 직전 연도 공시지가를 사용하면, 납세자와 과세관청 모두 새 공시지가 발표 전이라도 세금을 예상하고 준비할 수 있습니다. 즉, 법적 안정성과 예측 가능성을 확보하기 위한 것이죠.
만약 직전 연도 공시지가가 현재 시세보다 너무 높아서 세금 부담이 과도하다고 생각되면, 납세자가 이의를 제기하여 적용을 배제할 수 있습니다. 즉, 부당하게 높은 세금을 내야 하는 상황은 막을 수 있도록 설계되어 있습니다.
아닙니다. 땅을 취득한 날 또는 등기한 날에 새 공시지가가 아직 발표되지 않았다면, 설령 세금 납부기한 안에 새 공시지가가 나오더라도 직전 연도 공시지가를 기준으로 세금을 계산해야 합니다.
이처럼 땅값 계산 기준은 법으로 정해진 규칙에 따라 이루어집니다. 복잡해 보이지만, 원칙과 예외를 잘 이해하면 세금 계산에 대한 걱정을 덜 수 있습니다. 혹시 더 궁금한 점이 있다면 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.
세무판례
증여 당시 새 개별공시지가가 없다면 전년도 개별공시지가로 토지 가치를 평가해도 된다.
세무판례
법적 근거 없이 국세청장이 특정 지역을 부동산 투기지역으로 지정하고 배율을 정했다면, 나중에 관련 법이 개정되었다 하더라도 그 이전의 고시는 여전히 효력이 없다는 판결입니다.
일반행정판례
1989년 7월 1일 새로운 땅값 평가법(지가공시및토지등의평가에관한법률) 시행 이후, 아직 새로운 땅값(공시지가)이 정해지지 않은 땅은 이전 땅값(기준지가)을 그대로 사용해야 하며, 정부의 별도 조치는 필요 없다.
세무판례
옛 상속세 및 증여세법 시행령에서 토지 가액을 평가할 때, 상속/증여 시점에 당해 연도의 개별공시지가가 아직 발표되지 않은 경우, 전년도 개별공시지가를 사용하도록 한 규정은 법률의 위임이 없거나 시가주의 원칙에 위배되지 않아 유효하다.
세무판례
토지의 개별공시지가가 잘못 계산되어 수정(경정)된 경우, 수정된 가격은 처음 가격이 공시된 날짜로 소급하여 효력을 가진다.
일반행정판례
토지의 공시지가를 정할 때는 미래에 어떻게 개발될 가능성이 있는지가 아니라 현재 실제로 어떻게 이용되고 있는지를 봐야 한다는 판결. 주변 땅들이 개발되었다고 해서 아직 개발되지 않은 땅의 가격을 주거지 가격으로 매길 수는 없다는 내용.