땅값이 껑충 뛰었다는 소식에 마음이 설레는 토지 소유주분들 많으시죠? 그런데 내 땅 위에 건물을 지은 지상권자가 약속한 지료(땅 사용료)만 내고 있다면, "땅값도 올랐는데 지료도 올려받아야지!" 하는 생각이 드는 것도 당연합니다. 그래서 오늘은 지료증액청구권과 지료 연체에 대한 오해와 진실을 풀어드리려고 합니다!
사례:
땅 주인인 A씨와 지상권자 B씨는 지료를 연 50만 원으로 정했습니다. 그런데 A씨는 땅값이 많이 오르자 "지료를 연 70만 원으로 올려달라!"(지료증액청구권, 민법 제286조)고 요구했습니다. 하지만 B씨는 계속 50만 원만 냈고, 결국 법원에서 지료를 70만 원으로 정했습니다. A씨는 "B씨가 2년 치 이상 지료를 안 냈으니 지상권을 없애버리겠다!"라고 주장할 수 있을까요?
지료증액청구, 할 수 있을까?
민법 제286조는 "토지에 대한 세금이나 다른 부담, 땅값 변동 등으로 지료가 적절하지 않게 된 경우" 지료를 올리거나 내릴 수 있도록 하고 있습니다. 즉, 땅값이 올라 기존 지료가 너무 낮아졌다면, A씨처럼 지료 인상을 요구할 수 있습니다.
지료 인상 요구를 거부하면?
B씨처럼 지료 인상 요구를 거부하면 법원에서 최종 지료를 결정합니다. 중요한 점은, 법원에서 결정된 지료는 소급 적용된다는 것입니다. 즉, A씨가 70만 원을 요구했던 시점부터 70만 원을 내야 하는 것입니다.
2년 이상 안 냈으니 지상권 소멸?
법원 결정 이전에 B씨는 약속된 50만 원만 냈습니다. 법원 결정 후 70만 원으로 확정됐으니 차액인 20만 원씩 2년 치 이상을 더 내야 하는 것은 맞습니다. 그러나 법원 결정 전에는 B씨가 약속된 지료를 냈기 때문에 '연체' 상태가 아닙니다. 따라서 A씨는 지상권 소멸을 청구할 수 없습니다. (대법원 2001. 3. 13. 선고 99다17142 판결)
결론
지료증액청구는 할 수 있지만, 상대방이 거부하면 법원의 결정을 기다려야 합니다. 법원 결정 전까지는 기존 약정대로 지료를 받아야 하며, 설령 차액이 2년 치 이상이 되더라도 바로 지상권 소멸을 청구할 수는 없습니다.
상담사례
법정지상권자라도 지료 연체 총액이 2년치를 넘으면 땅 주인의 지상권소멸청구가 가능하고, 지상물매수청구권은 행사할 수 없다.
상담사례
지상권자가 2년치 지료를 연체했더라도, 토지 소유자가 연체된 지료의 일부라도 수령했다면 이후 지상권 소멸을 주장할 수 없다.
민사판례
땅 주인이 건물 주인에게 2년치 이상의 지료를 받지 못했더라도, 소멸 청구 전에 건물 주인이 밀린 지료의 일부라도 내서 2년 미만으로 연체 기간이 줄어들면, 땅 주인은 더 이상 건물 지상권 소멸을 주장할 수 없다. 이는 법적으로 정해진 지상권뿐 아니라, 건물과 땅 주인이 달라도 건물을 철거할 수 없는 '법정지상권'의 경우에도 동일하게 적용된다.
상담사례
땅값 상승 시 지상권 지료는 지료증감청구권을 통해 인상 가능하며, 상대방이 동의하지 않을 경우 법원의 지료결정청구를 통해 토지의 완전한 사용 이익을 기준으로 재산정된다.
상담사례
지상권 설정 시 지료 약정을 등기하지 않았다면, 지료를 올려 받을 수 없습니다.
민사판례
법정지상권에서 지료가 정해지지 않은 상태에서 단순히 2년 이상 지료를 내지 않았다고 해서 지상권을 소멸시킬 수는 없으며, 토지 소유자가 바뀌었을 경우 이전 소유자에게 밀린 지료까지 합산해서 지상권 소멸을 청구할 수도 없다.