땅값은 오르고, 장사는 안되는데… 임대료 올려달라고 할 수 있을까요?

안녕하세요! 오늘은 땅값은 오르는데 장사는 안되는 억울한 상황에 처한 임대인의 임대료 인상 가능성에 대해 알아보겠습니다.

사례 소개

A라는 땅 주인(임대인)이 있고, 그 땅에서 B매점을 운영하는 甲(임차인)이 있습니다. A는 처음에 땅 임대료를 받는 대신, 나중에 甲으로부터 B매점의 운영권을 넘겨받기로 약속했습니다. 그런데 시간이 흘러 땅값이 2배 가까이 오르고 세금 등 부담도 늘어났습니다. 반대로 B매점은 독점적 지위를 잃고 매출이 반 토막 나, 임대료(땅 사용료)의 절반 수준밖에 벌지 못하게 되었습니다. 이런 상황에서 A는 임대료를 올려달라고 할 수 있을까요?

해결책

네, 가능할 수 있습니다. 처음에 임대료 대신 운영권을 받기로 한 약속(일종의 차임불증액 특약)이 있었더라도, 상황이 크게 바뀌어 이 약속을 계속 지키는 것이 불합리하다면 임대료를 올려달라고 요구할 수 있습니다.

대법원 판례(대법원 1996. 11. 12. 선고 96다34061 판결)에 따르면, "특약을 그대로 유지시키는 것이 신의칙에 반한다고 인정될 정도의 사정변경이 있는 경우"에는 형평의 원칙에 따라 임대인의 차임증액청구를 인정할 수 있습니다.

이 사례에서는 매점 수입이 임대료의 절반밖에 안 되는 상황에서 땅 주인이 계속 땅을 빌려주면서도 처음 약속대로 운영권만 받는 것은 너무 불공평하다고 볼 수 있습니다. 따라서 땅 주인은 "상황이 이렇게 바뀌었으니 처음 약속을 그대로 유지하는 것은 신의칙에 어긋난다"라고 주장하며 임대료 인상을 요구할 수 있습니다.

핵심 정리

• 계약 당시와 상황이 크게 달라졌다면, 기존 계약 내용을 변경할 수 있는 가능성이 있습니다.
• '신의칙'과 '형평의 원칙'에 따라 불합리한 계약 조건을 수정할 수 있습니다.
• 임대료 인상을 위해서는 상황 변화가 얼마나 크고 불합리한지를 명확하게 입증하는 것이 중요합니다.