상가 임대료, 새 계약이면 마음대로 올릴 수 있을까?

상가 임대료 인상, 건물주 마음대로 할 수 있을까요? 임대차보호법 때문에 5% 이상 못 올린다는 얘기, 들어보셨을 겁니다. 그런데 재계약을 하거나 계약 기간 중이라도 서로 합의해서 올리는 경우는 어떨까요? 이번 포스팅에서는 이 부분에 대한 대법원 판례를 소개해드립니다.

상가건물 임대차보호법(이하 상가임대차법) 제11조는 임대료 인상에 제한을 두고 있습니다. 세금이나 물가 등이 변해서 임대료가 적정하지 않게 된 경우, 건물주나 임차인이 증액 또는 감액을 요구할 수 있도록 하되, 증액은 정해진 비율(5%)을 넘지 못하도록 하고 있습니다. 또한, 임대료를 올린 후 1년 이내에는 다시 올려달라고 요구할 수 없습니다.

그런데 이 법 조항은 계약 기간 중 일방적으로 임대료를 올려달라고 요구하는 경우에만 적용됩니다. 만약 계약 기간이 끝나고 새로운 계약을 맺는다면 이 규정과 상관없이 임대료를 자유롭게 정할 수 있습니다. 계약 기간이 끝나기 전이라도 서로 합의해서 임대료를 올리는 경우에도 마찬가지입니다. 즉, 5% 제한이나 1년 제한을 적용받지 않습니다.

대법원도 이러한 입장을 확인했습니다(대법원 2014. 1. 23. 선고 2013다203907 판결). 이 판결에서 원고와 피고는 임대차계약을 새로 맺으면서 임대료를 올리기로 합의했습니다. 피고는 상가임대차법에서 정한 인상률을 넘어서 임대료를 올렸다고 주장했지만, 대법원은 계약 갱신이 아닌 새로운 계약이므로 상가임대차법 제11조가 적용되지 않는다고 판단했습니다. 즉, 새로운 계약에서는 임대료를 얼마든지 올릴 수 있다는 것입니다.

정리하자면, 상가임대차법의 임대료 인상 제한은 계약 기간 중 일방적인 증액 요구에만 적용됩니다. 재계약이나 합의에 의한 증액은 이 법의 보호를 받지 못하므로, 임대료 협상 시 신중하게 접근해야 합니다. 특히, 상가임대차법 제11조(차임 등 증감청구권), 제11조 제1항, 제11조 제2항을 꼼꼼히 확인하고, 필요하다면 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.