대형 쇼핑몰에 입점해서 장사하는 분들 많으시죠? 쇼핑몰이 잘 되면 좋지만, 갑자기 임대료가 껑충 뛰면 힘들어지는 경우가 많습니다. 계약서에 '임대료를 올릴 수 있다'라고만 적혀있으면 어쩔 수 없이 올려줘야 할까요? 정답은 아니오! 입니다. 생각보다 내 권리를 지킬 방법이 있습니다.
자, 이런 상황을 생각해 보세요.
김 사장님은 새로 개점하는 대형 쇼핑몰에 큰 기대를 품고 점포 하나를 임대분양 받았습니다. 계약서에는 "상가운영위원회와 협의를 거쳐 매년 임대료를 인상할 수 있다"는 조항이 있었습니다. 처음에는 별 문제 없이 장사가 잘 되었습니다. 그런데 어느 날 쇼핑몰 측에서 갑자기 임대료를 대폭 인상하겠다고 통보했습니다. 김 사장님은 갑작스러운 인상에 당황했지만, 계약서에 그런 조항이 있으니 어쩔 수 없이 받아들여야 할지 고민입니다.
이런 경우, 김 사장님은 임대료 인상을 거부할 수 있을까요?
법은 임차인의 편입니다!
대법원은 이와 유사한 사례에서 임차인의 손을 들어주었습니다. 쇼핑몰 측에서 일방적으로 임대료를 인상할 수 있도록 한 계약 조항은 약관의 규제에 관한 법률 제10조 제1호에 위배된다는 것입니다.
이 법 조항은 "상당한 이유 없이 급부의 내용을 사업자가 일방적으로 결정하거나 변경할 수 있도록 권한을 부여하는 조항"은 무효라고 명시하고 있습니다. 즉, 쇼핑몰 측이 임대료 인상의 구체적인 기준이나 범위를 제시하지 않고, 단순히 '협의'라는 모호한 표현으로 마음대로 임대료를 올릴 수 있도록 하는 것은 부당하다는 것입니다.
김 사장님처럼 "상가운영위원회와 협의를 거쳐 임대료를 인상할 수 있다"는 계약 조항이 있다고 해서 무조건 임대료 인상을 받아들일 필요는 없습니다. 임대료 인상이 부당하다고 생각되면, 적극적으로 자신의 권리를 주장해야 합니다. 계약서를 꼼꼼히 확인하고, 필요하다면 법률 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.
일반행정판례
대규모 쇼핑몰의 임대분양계약에서 임대료 인상, 관리규칙 제정, 임차권등기청구권 배제 등 일방적으로 사업자에게 유리한 약관은 무효라는 판결.
상담사례
상가 임대료는 임대인과 임차인의 합의 시 법정 최고 인상률(5%)을 초과할 수 있으므로, 계약 전 계약서 내용과 상가건물임대차보호법을 꼼꼼히 확인해야 한다.
민사판례
상가 임대차 계약이 끝나고 새로 계약할 때나, 계약 기간 중이라도 양쪽이 합의해서 임대료를 올리는 경우에는 법에서 정한 임대료 인상 제한(5%)이 적용되지 않습니다.
민사판례
임대아파트의 임대인이 일방적으로 임대조건(보증금, 월세 등)을 변경하고 임차인이 이를 거부했을 때, 임대인이 계약 갱신을 거절할 수 있는지에 대한 판례입니다. 결론적으로 임차인이 단순히 변경된 조건에 동의하지 않았다는 이유만으로는 계약 갱신을 거절할 수 없다는 것입니다.
상담사례
임대차 계약서에 임대인 마음대로 월세를 올린다는 조항이 있더라도, 상가임대차보호법에 따라 임차인 동의 없는 월세 인상은 무효입니다.
상담사례
임대차계약서에 임대인 마음대로 월세를 올린다는 조항이 있더라도 상가임대차보호법의 강행규정에 따라 무효이며, 임차인은 월세 인상에 동의하지 않을 권리가 있다.