땅과 건물에 근저당 잡힌 아파트, 내 보증금은 안전할까? - 소액임차인 보호 범위 알아보기

전세나 월세로 아파트에 살다 보면 집주인의 대출 문제로 불안한 경우가 종종 있습니다. 특히 집주인이 대출금을 갚지 못해 경매에 넘어가는 상황이라면 세입자 입장에서는 내 보증금을 돌려받을 수 있을지 걱정되기 마련이죠. 오늘은 땅과 건물 모두에 근저당이 설정된 아파트에 사는 세입자의 보증금, 특히 소액임차인의 경우 어떻게 보호받을 수 있는지 알아보겠습니다.

수원에 있는 아파트에 세입자로 살고 있는 A씨의 사례를 살펴볼까요?

A씨가 살고 있는 아파트는 먼저 대지에 근저당이 설정된 후, 아파트 건물에도 근저당이 설정되었습니다. 분양자가 은행 대출금을 갚지 못해 아파트 건물과 대지가 함께 경매에 넘어가게 되었는데요. 이때 은행은 대지에 근저당권이 설정되었던 처음 시점을 기준으로 소액임차인을 판단해야 한다고 주장하며 A씨가 소액임차인에 해당하지 않는다고 말합니다. 과연 은행의 주장이 맞는 걸까요?

결론부터 말씀드리면, 아파트에 관한 경매에서는 은행의 주장이 타당하지 않습니다.

대지에 먼저 저당권이 설정되고, 나중에 건물이 지어진 후 건물에 저당권이 설정된 경우, 대지와 건물이 함께 경매에 넘어간다면, 대지의 경매 대금에서는 소액임차인이 우선변제권을 행사할 수 없습니다. (주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 제8조 제3항) 즉, 대지의 경매 대금에서는 은행의 근저당권이 소액임차인보다 우선합니다.

하지만, 건물(아파트)의 경매 대금에서는 다릅니다. 아파트의 경우, 아파트에 대한 저당권이 설정된 시점을 기준으로 소액임차인 여부를 판단해야 합니다. 따라서 A씨의 경우, 아파트에 근저당이 설정된 시점을 기준으로 소액임차인 범위에 해당한다면, 아파트 경매 대금에서 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있습니다.

이와 관련된 대법원 판례(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결)도 "대지에 관한 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축되고 그 신축건물에 대하여 다시 저당권이 설정된 후 대지와 건물이 일괄 경매된 경우, 주택임대차보호법 제3조의2 제2항의 확정일자를 갖춘 임차인 및 같은 법 제8조 제3항의 소액임차인은 대지의 환가대금에서는 우선하여 변제를 받을 권리가 없다고 할 것이지만, 아파트의 경우에는 아파트에 대한 저당권을 취득할 당시를 기준으로 소액임차인의 우선변제를 적용할 것인지 살펴야 한다"고 판시하고 있습니다.

즉, A씨는 아파트에 설정된 근저당권 설정일을 기준으로 소액임차인에 해당하는지 판단해야 하며, 해당한다면 아파트 경매 대금에서 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있습니다. 다만, 대지 경매 대금에서는 우선변제를 받을 수 없다는 점을 유의해야 합니다.