몰랐던 하자, 뒤늦게 통보... 집주인 책임은 어디까지?

전세든 월세든, 살다 보면 집에 크고 작은 문제가 생기기 마련이죠. 그런데 집에 문제가 생겼을 때, 바로 집주인에게 알리지 않고 시간이 좀 지난 후에 알리게 되면 어떻게 될까요? 특히 집주인도 몰랐던 하자라면, 집주인의 책임은 어디까지일까요? 오늘은 이 부분에 대해 자세히 알아보겠습니다.

사례: 세입자 A씨는 살고 있는 집에 누수가 있는 것을 발견했습니다. 하지만 바쁘다는 핑계로 집주인 B씨에게 바로 알리지 않았습니다. 시간이 꽤 흐른 후 누수가 심해지자 A씨는 B씨에게 이 사실을 알렸습니다. B씨는 A씨가 이사 오기 전에는 전혀 몰랐던 누수라고 주장합니다. 이 경우, B씨는 A씨에게 발생한 손해를 모두 배상해야 할까요?

법적 근거: 민법 제625조는 임대인의 수선의무를 규정하고 있습니다. 임대인은 임대차 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다. 하지만 모든 경우에 임대인이 책임을 지는 것은 아닙니다.

판례의 입장: 이와 관련하여 중요한 판례가 있습니다 (서울중앙지방법원 2014. 6. 20. 선고 2014나13609 판결). 이 판례에 따르면, 집에 수리가 필요한 하자가 있더라도 집주인이 이를 몰랐고, 세입자 또한 집주인에게 바로 알리지 않은 경우, 집주인은 세입자가 바로 알리지 않아서 생긴 손해에 대해서는 책임을 지지 않습니다. 즉, 세입자가 하자를 발견하고 바로 알렸다면 수리가 되어 발생하지 않았을 손해에 대해서는 집주인이 책임지지 않는다는 것입니다. 집주인은 세입자가 바로 하자를 알렸더라도 피할 수 없었던 손해에 대해서만 책임을 부담합니다.

정리: 위 판례를 바탕으로 A씨의 사례를 다시 살펴보면, B씨는 A씨가 누수 사실을 바로 알렸더라도 발생했을 손해, 예를 들어 이미 발생한 벽지 곰팡이 제거 비용 등에 대해서만 책임을 질 가능성이 높습니다. 누수를 바로 고쳤다면 발생하지 않았을 추가적인 가구 손상 등에 대해서는 책임을 지지 않을 수 있습니다.

결론: 집에 하자가 발생하면 세입자는 집주인에게 지체 없이 알리는 것이 중요합니다. 빠른 통지만이 더 큰 손해를 막고, 집주인과의 분쟁을 예방할 수 있는 최선의 방법입니다.