무단 용도변경된 건물, 내 보증금은 안전할까? (소액임차인 우선변제권)

이사 갈 집을 구할 때, 등기부등본 확인은 필수죠! 특히 혹시 모를 상황에 대비해 내 보증금을 지키기 위해 '소액임차인 우선변제권'에 대해서도 알아두는 것이 중요합니다. 그런데 만약 건물주가 몰래 용도를 변경한 경우에도 보증금을 안전하게 지킬 수 있을까요? 오늘은 근린생활시설에서 주택으로 무단 용도변경된 건물에 거주하는 임차인의 경우를 살펴보겠습니다.

사례: 건물주 A는 근린생활시설(상가)로 등록된 건물에 근저당을 설정한 후, 몰래 주택(원룸)으로 용도를 변경하여 임차인 B에게 임대했습니다. B는 소액임차인에 해당합니다. 만약 경매가 진행된다면, B는 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있을까요?

판례의 입장: 소액임차인 보호 가능!

법원은 이러한 경우에도 임차인 B의 소액임차인 우선변제권을 인정했습니다 (광주지방법원 2008.6.4. 선고 2007가단92273 판결).

주택임대차보호법 제2조는 "이 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 이를 적용한다"라고 규정하고 있습니다. 핵심은 '실제로 주거용으로 사용되고 있는가'입니다. 등기부등본상 용도가 아니라, 실제로 방, 주방, 화장실 등 주택의 형태를 갖추고 있다면 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다. 비록 불법적인 용도변경으로 주택의 구조를 갖추게 되었다 하더라도 마찬가지입니다.

물론, 근저당 설정 이후 무단 용도변경된 경우까지 소액임차인을 보호하면 근저당권자에게 예상치 못한 손해를 줄 수 있습니다. 그러나 법원은 다음과 같은 이유로 소액임차인을 보호하는 것이 타당하다고 판단했습니다.

• 임대인의 잘못이 크다: 용도변경은 임대인이 불법적으로 진행한 것입니다.
• 근저당권자의 책임도 있다: 근저당권자 역시 저당 목적물의 변경 여부를 제대로 확인하지 않은 책임이 있습니다.
• 주택임대차보호법의 입법 목적: 서민의 주거 안정을 보장하기 위한 법의 취지를 고려해야 합니다.
• 명시적인 배제 규정이 없다: 주택임대차보호법은 근저당 설정 이후 용도변경된 건물에 대해서 적용을 배제하는 규정을 두고 있지 않습니다.

결론: 등기부등본상 용도가 근린생활시설이더라도, 실제로 주택의 형태를 갖추고 거주하고 있다면, 그리고 소액임차인의 요건을 충족한다면 무단 용도변경이 있었더라도 소액임차인 우선변제권을 주장할 수 있습니다. 하지만, 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로 임대차 계약 전 건물의 용도와 등기부등본을 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.