깡통전세? 나도 소액보증금 우선변제 받을 수 있을까? (경매 위험 알고도 소액 임차한 경우)

안녕하세요! 요즘 깡통전세 때문에 걱정 많으시죠? 특히 전세보증금을 지키기 위한 최후의 보루, 소액보증금 최우선변제권에 대한 관심이 높은데요. 오늘은 경매 위험이 높은 집을 알고도 소액 임차한 경우, 최우선변제권을 인정받을 수 있는지에 대한 법원의 판단을 살펴보겠습니다.

사례:

은행에서 돈을 빌린 을은 아파트를 담보로 제공하고 근저당권을 설정했습니다 (1순위 근저당권). 그런데 이후 병이 해당 아파트가 경매에 넘어갈 가능성이 높다는 것을 알면서도 을과 짜고 소액의 보증금만 내고 임대차 계약을 체결하고 확정일자를 받았습니다. 이후 아파트가 경매에 넘어가자, 병은 소액임차인으로서 최우선변제를 받으려고 했습니다. 과연 병은 최우선변제를 받을 수 있을까요?

법원의 판단:

법원은 이런 경우, 임차인(병)이 주택임대차보호법의 보호를 받는 진정한 소액임차인이 아니라고 판단했습니다. 왜 그럴까요?

주택임대차보호법은 사회적 약자인 임차인을 보호하기 위해 만들어진 법입니다. 하지만 이 제도를 악용하는 사례가 발생하자 법원은 이를 막기 위해 몇 가지 기준을 제시했습니다. 핵심은 바로 선의와 악용 금지입니다.

위 사례처럼 임차인이 경매 가능성을 알고도 일부러 소액의 보증금만 지급하고 임대차 계약을 체결한 경우, 즉 임대인과 짜고 최우선변제 제도를 악용한 경우에는 주택임대차보호법의 보호 대상에서 제외된다는 것입니다.

(관련 법 조항: 주택임대차보호법 제8조)

(관련 판례: 서울서부지방법원 2017. 1. 10. 선고 2015가단214120 판결)

결론:

경매 위험이 높다는 것을 알면서도 소액의 보증금만으로 임대차 계약을 체결한 경우, 단순히 소액보증금이라는 이유만으로 최우선변제권을 인정받을 수는 없습니다. 법원은 임대인과 임차인의 공모, 악용 의도 등을 종합적으로 고려하여 최우선변제권 인정 여부를 판단합니다. 따라서 깡통전세 위험을 피하기 위해서는 계약 전에 등기부등본을 꼼꼼히 확인하고, 의심스러운 정황이 있다면 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.

참조: 본 내용은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사안에 대해서는 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다.