무허가 건물 부지, 어디까지 보상받을 수 있을까?

토지가 공공사업으로 수용될 때, 그 땅 위에 있는 무허가 건물과 부지에 대한 보상은 어떻게 이루어질까요? 오늘은 무허가 건물 부지의 범위와 불법 형질변경된 토지의 보상 기준에 대한 법원의 판단을 살펴보겠습니다.

핵심은 '실제 사용 범위'와 '형질변경 시점'입니다.

1. 무허가 건물 부지의 범위

단순히 건물이 서 있는 땅만 부지로 인정되는 것은 아닙니다. 건물의 용도, 크기, 그리고 실제로 어떻게 사용되고 있는지를 종합적으로 고려해야 합니다. 예를 들어, 작은 창고와 그 주변에 넓은 야적장이 있다고 가정해봅시다. 야적장이 창고 운영에 필수적인 공간이라면 창고 부지에 포함될 수 있지만, 단순히 물건을 쌓아두는 공간이라면 별도의 불법 형질변경 토지로 간주될 수 있습니다.

이번 판례에서 법원은 무허가 건물에 이르는 통로, 야적장, 마당, 비닐하우스, 천막 부지, 컨테이너·자재 적치 장소, 주차장 등은 무허가 건물의 부지가 아니라 불법으로 형질변경된 토지라고 판단했습니다. 건물의 사용·수익에 필수불가결한 범위만 부지로 인정된다는 것입니다. (대법원 2002. 2. 8. 선고 2001두7121 판결)

2. 불법 형질변경 토지의 보상 기준

불법으로 땅의 형질을 변경한 경우(예: 논밭을 주차장으로 만든 경우), 보상 기준은 '형질변경 시점'에 따라 달라집니다. 1995년 1월 7일 이전에 형질변경이 이루어졌고, 그 당시 공공사업지구에 편입되지 않았다면, 형질변경 '당시'의 이용 상황을 기준으로 보상합니다. 즉, 주차장으로 사용 중이더라도 원래 논밭이었다면 논밭의 가치로 보상받게 됩니다.

하지만 1995년 1월 7일 이후에 형질 변경되었거나, 그 이전에 변경되었더라도 이미 공공사업지구에 편입된 상태였다면 '현재'의 이용 상황을 기준으로 보상합니다. 이 경우에는 주차장으로서의 가치를 인정받을 수 있습니다.

이번 판례에서는 택지개발계획 승인·고시가 1995년 1월 7일 이후였으므로, 불법 형질변경된 토지는 형질변경 당시의 이용상황인 전 또는 임야로 평가되어야 한다고 판단했습니다.

관련 법조항:

• 구 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙(1995. 1. 7. 건설교통부령 제3호로 개정되기 전의 것) 제6조 제6항
• 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙 제6조 제6항, 부칙(1995. 1. 7.) 제4항
• 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행령 제2조의10 제2항

토지 수용 보상 문제는 복잡하고 전문적인 영역입니다. 정확한 보상을 받기 위해서는 관련 법규와 판례를 꼼꼼히 살펴보고 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.