불법 건축물, 무조건 보상 받을 수 있을까?

토지나 건물이 공익사업을 위해 수용될 경우, 소유주는 당연히 보상을 받을 권리가 있습니다. 그런데 불법으로 지어진 건물도 보상받을 수 있을까요? 오늘은 이 문제에 대한 대법원 판례를 바탕으로 자세히 알아보겠습니다.

일반적으로 공공사업으로 토지가 수용될 때, 그 땅 위에 있는 건물도 함께 보상 대상이 됩니다. 건축 허가를 받았는지 여부와 관계없이 말이죠. 하지만 주거용이 아닌 불법 건축물의 경우는 이야기가 조금 달라집니다.

대법원은 이런 경우 무조건 보상해주는 것이 아니라, 여러 가지 요소를 종합적으로 고려해야 한다고 판단했습니다. 구체적으로는 다음과 같은 사항들을 살펴봅니다.

• 관련 법령의 입법 취지: 왜 이런 법이 만들어졌는지 그 목적을 생각해야 합니다.
• 위법 행위의 비난 가능성과 위법성의 정도: 얼마나 심각한 위법 행위인지 따져봐야 합니다. 단순한 실수인지, 고의적인 위반인지 등을 고려합니다.
• 합법화 가능성: 추후에 합법적인 건물로 인정받을 가능성이 있는지도 중요한 판단 기준입니다.
• 사회 통념상 거래 객체가 되는지 여부: 일반적으로 사람들이 이 건물을 사고팔 거래 대상으로 생각하는지도 고려합니다.

이러한 요소들을 종합적으로 판단했을 때, 위법의 정도가 너무 크고, 합법화 가능성이 거의 없으며, 사회 통념상 거래 대상으로도 인정받지 못하는 건물이라면, 예외적으로 수용 보상 대상에서 제외될 수 있습니다.

실제로 위 판례에서 원고는 공원 부지에 허가받은 면적을 초과하여 건물을 짓다가 공사 중지 명령을 받았음에도 이를 무시하고 공사를 강행했습니다. 결국 건축 허가와 사업 시행 승인이 취소되었고, 철거 명령까지 받았지만 이행하지 않았습니다. 대법원은 이 건물이 위법의 정도가 심하고, 합법화 가능성이 없으며, 거래 대상으로도 볼 수 없다고 판단하여 보상 대상에서 제외했습니다.

즉, 불법 건축물이라고 해서 무조건 보상에서 제외되는 것은 아닙니다. 하지만 위법의 정도가 심각하다면 보상을 받지 못할 수도 있다는 점을 기억해야 합니다.

참조조문: 토지수용법 제49조 제1항, 제57조의2, 공공용지의취득및손실보상에관한특례법 제4조 제2항 제3호, 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행령 제2조의10 제4항, 제5항, 제8항, 제5조 제5항, 제6조의2, 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙 제2조 제2호, 제3호, 제5조의9, 제10조 제1항, 제2항, 제4항, 제5항, 제23조의7

참조판례: 대법원 2000. 3. 10. 선고 99두10896 판결