미등기 건물, 맘대로 나눌 수 있을까? 공유물 분할 이야기

내 땅, 내 건물이라고 생각했는데, 알고 보니 다른 사람과 공동으로 소유하고 있는 경우가 있습니다. 이를 '공유'라고 하는데요. 사이좋게 지낼 때는 문제가 없지만, 관계가 삐걱거리기 시작하면 골치 아파집니다. 특히, 건물이 미등기 상태라면 더욱 복잡해지죠.

오늘은 미등기 건물을 공유하고 있는 사람들이 사이가 나빠져서 재산을 나누고 싶을 때, 경매를 통해 분할할 수 있는지에 대해 알아보겠습니다.

사례

철수와 영희는 함께 A 건물을 공유하고 있습니다. 하지만 이 건물은 아직 등기를 마치지 않은 미등기 건물입니다. 최근 두 사람 사이가 급격히 나빠져 더 이상 함께 건물을 소유하고 싶지 않아졌습니다. 서로 의견 차이가 너무 커서 협의로 해결할 수 없게 되자, 철수와 영희는 경매를 통해 건물을 나누고 싶어 합니다. 과연 가능할까요?

법원의 판단

안타깝지만, 법원은 미등기 건물에 대해서는 경매를 통한 공유물 분할을 허용하지 않습니다. 왜 그럴까요? 관련 법 조항과 판례를 살펴보겠습니다.

• 민사집행법 제81조 제1항 제2호 단서: 등기되지 않은 건물에 대한 강제경매신청서에는 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류를 첨부해야 합니다. 즉, 적법한 건축허가나 신고를 받았지만 사용승인을 받지 못한 건물에 한해서만 보존등기를 할 수 있도록 제한하고 있습니다.

• 민사집행법 제274조 제1항: 공유물분할을 위한 경매는 담보권 실행을 위한 경매의 예에 따라 실시합니다.

• 민사집행법 제268조: 부동산 담보권 실행을 위한 경매절차에는 민사집행법 제79조부터 제162조까지의 규정을 준용합니다.

위 조항들을 종합해 볼 때, 건축허가나 신고 없이 지어진 미등기 건물은 경매를 통한 공유물 분할 대상이 될 수 없습니다. 대법원도 이러한 입장을 명확히 했습니다 (대법원 2013. 9. 13. 선고 2011다69190 판결).

결론

철수와 영희처럼 건축허가나 신고 없이 지어진 미등기 건물을 공유하고 있는 경우, 경매를 통해 분할할 수는 없습니다. 다른 방법을 찾아야 하는데, 예를 들어 건물을 완공하여 등기를 마친 후 공유물 분할을 진행하거나, 서로 협의하여 한쪽이 지분을 매수하는 방법 등을 고려해 볼 수 있습니다. 미등기 건물의 공유물 분할은 복잡한 법적 문제가 얽혀 있으므로 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.