불법 건축물, 경매로 나눌 수 있을까? 공유물분할과 경매에 대한 이야기

가족끼리 공동으로 소유한 건물을 나누고 싶을 때, 어떻게 해야 할까요? 보통은 협의를 통해 분할하지만, 의견이 맞지 않을 경우 법원에 '공유물분할청구소송'을 제기하게 됩니다. 이때 분할 방법으로는 현물분할이나 경매가 있는데요, 오늘은 불법 건축물을 경매로 분할할 수 있는지에 대한 법원의 판단을 소개해 드리겠습니다.

사건의 개요

한 가족이 공동으로 상속받은 미등기 무허가 건물이 있었습니다. 이 건물을 둘러싸고 공동상속인들 간에 분쟁이 발생하여, 결국 법원에 공유물분할청구소송을 제기하게 되었습니다. 원심(항소심)에서는 해당 건물을 경매에 부쳐 그 대금을 지분 비율대로 나누는 것이 타당하다고 판단했습니다.

대법원의 판단

하지만 대법원은 원심 판결을 뒤집었습니다. 왜 그랬을까요? 핵심은 **'불법 건축물은 경매 대상이 될 수 없다'**는 것입니다.

대법원은 다음과 같은 법 조항을 근거로 들었습니다.

• 민사집행법 제81조 제1항 제2호 단서: 등기되지 않은 건물을 강제경매하려면 건축허가 또는 건축신고 서류를 제출해야 합니다. 즉, 적법한 건축 절차를 거친 건물만 경매 대상이 될 수 있다는 의미입니다.
• 민사집행법 제274조 제1항: 공유물분할을 위한 경매는 담보권 실행을 위한 경매 규정을 따릅니다.
• 민사집행법 제268조: 담보권 실행을 위한 경매는 민사집행법 제79조부터 제162조까지의 규정을 준용합니다.

이러한 법 조항들을 종합해보면, 건축허가나 신고 없이 지어진 미등기 건물은 경매를 통한 공유물분할이 불가능하다는 결론에 이릅니다. 이 사건의 건물은 허가나 신고 없이 지어진 미등기 건물이었기 때문에 경매 대상이 될 수 없었던 것이죠.

대안은 무엇일까?

그렇다면 불법 건축물을 공유하는 경우 어떻게 분할해야 할까요? 대법원은 이에 대한 해결책도 제시했습니다. 공유자 중 한 명에게 소유권을 주고, 다른 공유자에게는 해당 지분만큼의 금액을 보상하는 방법입니다. 이때 보상금액은 건물의 가격뿐 아니라 다른 공유자들이 받을 수 있었던 임대수익 등도 고려하여 정해야 한다고 밝혔습니다. (대법원 1993. 12. 7. 선고 93다27819 판결, 대법원 2004. 10. 14. 선고 2004다30583 판결 참조)

즉, 불법 건물이라도 경매가 아닌 다른 방법으로 공유물분할을 할 수 있다는 것입니다. 다만, 이 경우에도 공유자들 간의 협의가 중요하며, 협의가 이루어지지 않을 경우 법원의 판단을 받아야 합니다.

이번 판례를 통해 불법 건축물의 공유물분할에 대한 법원의 입장을 확인할 수 있었습니다. 건축물 관련 분쟁이 발생했을 때는 관련 법률 및 판례를 꼼꼼히 살펴보고, 전문가의 도움을 받는 것이 현명한 해결책이 될 것입니다.