미완공 아파트, 내 집 맞는데 등기가 안 돼요! 어떻게 해야 할까요? 😥

힘들게 내 집 마련의 꿈을 이루려고 아파트 분양을 받았는데, 건설사가 부도나면서 공사가 중단되는 악몽 같은 상황, 상상만 해도 끔찍하죠. 설상가상으로 공사가 불법적으로 진행되어 사용승인도 못 받고, 건축물대장에도 등록이 안 됐다면 어떻게 해야 할까요? 내 돈 들여 마무리 공사까지 했는데 등기조차 낼 수 없다니… 정말 막막한 상황입니다. 오늘은 이런 답답한 상황에 처한 분들을 위해 해결책을 함께 고민해보도록 하겠습니다.

국가를 상대로 소유권 확인 소송을 하면 등기가 가능할까요?

안타깝게도 국가를 상대로 소유권 확인 소송을 제기하는 방법은 효과가 없습니다. 분양받은 사람 입장에서는 "내가 돈 내고 마무리까지 했으니 내 집이 맞다!"라고 주장하고 싶겠지만, 법적으로는 그렇게 간단하지 않습니다.

• 부동산등기법 제65조에 따르면, 미등기 건물의 소유권 보존등기는 ① 토지대장, 임야대장 또는 건축물대장에 최초의 소유자로 등록된 사람, ② 확정판결로 소유권을 증명하는 사람, ③ 수용으로 소유권을 취득한 사람, ④ 시장, 군수, 구청장의 확인으로 소유권을 증명하는 사람(건물에 한함)만 신청할 수 있습니다.

즉, 국가를 상대로 소송해서 이긴다고 해도, 부동산등기법이 정한 요건에 해당하지 않기 때문에 등기를 낼 수 없다는 것입니다. 관련 판례에서도 이러한 입장을 명확히 하고 있습니다. (대법원 1999. 5. 28. 선고 99다2188 판결, 1995. 5. 12. 선고 94다20464 판결). 건물의 소유권에 대해 국가가 다투고 있는 것도 아니고, 건물 관리 업무는 지방자치단체의 소관이기 때문에 국가를 상대로 소송을 제기하는 것은 적절하지 않습니다. 등기예규(미등기부동산의 소유권보존등기신청인에 관한 업무처리지침 등기예규 제1253호 2008. 6. 13. 개정)에서도 건물에 대해 국가를 상대로 한 소유권 확인 판결은 소유권 보존등기를 할 수 있는 판결에 해당하지 않는다고 명시하고 있습니다.

그렇다면 어떻게 해야 할까요?

건축물대장에 소유자 표시가 없거나 누락된 미등기 건물의 경우, 시장, 군수, 구청장을 상대로 소유권 확인 소송을 제기하여 승소하면 등기가 가능합니다. (등기선례 6-122 1999. 2. 22. 제정) 하지만 이 경우에도 건축법 위반 문제가 해결되지 않으면 등기가 어려울 수 있습니다. 따라서, 전문가와 상담하여 법적 절차를 꼼꼼하게 검토하고 진행하는 것이 중요합니다. 복잡한 법적 문제가 얽혀있는 만큼, 섣불리 판단하기보다는 전문가의 도움을 받아 최선의 해결책을 찾는 것이 현명한 방법입니다.