밀린 월세, 보증금에서 빼도 될까요? (소멸시효 완성된 차임)

세입자가 월세를 몇 달씩 밀리는 경우, 임대인 입장에서는 정말 골치 아프죠. 계약이 끝나고 보증금을 돌려줄 때 밀린 월세를 보증금에서 제하면 되겠지, 생각하지만 세입자가 "소멸시효가 지난 월세는 못 뺀다!"라고 주장하면 어떻게 해야 할까요? 오늘은 이 문제에 대해 자세히 알아보겠습니다.

사례:

집주인 A씨와 세입자 B씨가 임대차계약을 맺었습니다. B씨는 계약 기간 동안 월세를 여러 번 밀렸습니다. 계약이 끝나고 A씨가 밀린 월세를 보증금에서 빼려고 하자, B씨는 3년이 지난 월세는 소멸시효가 완성되어 보증금에서 뺄 수 없다고 주장합니다. A씨는 밀린 월세를 제외한 보증금만 B씨에게 돌려줘도 될까요?

해결책:

결론부터 말씀드리면, 집주인 A씨는 소멸시효가 지난 월세라도 보증금에서 제할 수 있습니다. 단순하게 생각하면 3년이 지난 월세는 받을 수 없을 것 같지만, 대법원 판례는 다르게 해석하고 있습니다.

핵심 판례: 대법원 2016. 11. 25. 선고 2016다211309 판결

이 판례에 따르면, 월세 채권의 소멸시효는 월세를 내기로 한 날부터 시작됩니다. 즉, 월세 지급일로부터 3년이 지나면 소멸시효가 완성된 것이죠. (민법 제163조)

그러나 같은 판례에서 중요한 부분이 있습니다. 바로 민법 제495조의 유추적용입니다. 민법 제495조는 "소멸시효가 완성된 채권이라도, 시효 완성 전에 상계할 수 있었다면 여전히 상계할 수 있다"라고 규정하고 있습니다.

대법원은 임대차 기간 동안 월세가 밀렸음에도 보증금에서 바로 빼지 않고 기다려준 집주인의 신뢰, 그리고 월세를 밀린 상태에서 계속 살았던 세입자의 묵시적 동의를 고려하여, 소멸시효가 완성된 월세라도 보증금에서 제할 수 있다고 판단했습니다. 즉, 민법 제495조를 유추 적용하여, 시효가 완성된 월세 채권이라도 보증금에서 공제할 수 있다는 것입니다.

정리:

따라서 집주인 A씨는 3년이 지난 월세라도 보증금에서 제하고 남은 금액만 B씨에게 돌려주면 됩니다. 이 판례는 임대인의 권리를 보호하는 중요한 판례이므로 꼭 기억해 두시기 바랍니다.