밀린 월세, 보증금에서 빼도 될까요? (소멸시효 완성된 월세와 보증금 상계)

전세나 월세로 살다 보면 이런저런 문제가 생기기 마련인데요, 특히 월세가 밀렸을 때 보증금에서 바로 빼도 되는지 궁금하신 분들 많으실 겁니다. 더욱이 밀린 월세가 꽤 오래되어 소멸시효까지 완성되었다면 어떻게 될까요? 오늘은 소멸시효가 완성된 월세를 보증금에서 제할 수 있는지 알아보겠습니다.

일반적으로 밀린 월세는 보증금에서 제할 수 있다고 생각하기 쉽습니다. 하지만 법적으로는 조금 복잡한 문제입니다. 소멸시효가 완성된 채권은 원칙적으로 더 이상 청구할 수 없기 때문입니다.

민법 제495조에서는 "소멸시효가 완성된 채권이 그 완성 전에 상계할 수 있었던 것이면 그 채권자는 상계할 수 있다"라고 규정하고 있습니다. 쉽게 말해, 소멸시효가 완성되기 전에 서로 갚을 돈이 있었다면, 시효가 완성된 후에도 서로 갚을 돈을 퉁칠 수 있다는 의미입니다.

그런데 월세의 경우, 집주인이 보증금을 돌려줘야 하는 시점은 계약이 끝나는 때입니다. 즉, 계약 기간 중에 월세 소멸시효가 완성되었다면, 집주인은 아직 보증금을 돌려줄 의무가 발생하지 않았기 때문에 서로 갚을 돈이 있는 상태가 아니게 됩니다. 따라서 원칙적으로는 소멸시효 완성 후에 밀린 월세를 보증금에서 제할 수 없습니다.

그러나 대법원 2016. 11. 25. 선고 2016다211309 판결에서는 월세가 밀렸음에도 보증금에서 바로 빼지 않고 있던 집주인의 신뢰, 그리고 월세가 밀린 상태에서 계속 살고 있던 세입자의 묵시적 의사를 고려해야 한다고 판단했습니다. 즉, 밀린 월세가 소멸시효가 완성되었다 하더라도, 집주인과 세입자 모두 보증금에서 밀린 월세를 제하는 것을 당연하게 생각하고 있었다면, 보증금에서 밀린 월세를 빼는 것을 허용해야 한다는 것입니다. 이를 민법 제495조의 유추적용이라고 합니다.

정리하자면, 소멸시효가 완성된 밀린 월세를 보증금에서 제할 수 있는지 여부는 상황에 따라 다릅니다. 단순히 소멸시효가 완성되었다고 해서 무조건 제할 수 없다는 점, 그리고 집주인과 세입자 사이의 묵시적인 합의가 중요하다는 점을 기억해야 합니다. 구체적인 상황에 대해서는 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.