세입자가 월세를 밀렸는데, 갑자기 세입자의 빚 때문에 보증금을 압류당했다면?! 머리가 복잡하고 걱정되시죠? 하지만 너무 걱정하지 마세요. 밀린 월세가 보증금보다 많다면, 압류당한 금액을 지급하지 않아도 됩니다.
제가 A건물을 甲에게 임대했는데, 甲의 채권자 乙이 甲의 임차보증금을 압류했다고 가정해 볼게요. 乙은 저에게 압류된 보증금을 달라고 요구했지만, 이미 甲이 밀린 월세가 보증금보다 많았습니다. 이런 경우, 저는 乙에게 돈을 지급해야 할까요?
정답은 "아니오" 입니다!
법적으로, 임대인은 세입자의 밀린 월세를 보증금에서 먼저 빼고 남은 금액만 돌려주면 됩니다. 비록 채권자가 보증금을 압류했다고 하더라도, 밀린 월세가 보증금보다 많다면 돌려줄 돈이 없기 때문에 지급할 필요가 없는 것이죠.
이와 관련된 법 조항과 판례를 살펴보겠습니다.
민법 제498조(지급금지명령과 상계) 지급을 금지하는 명령을 받은 제삼채무자는 그 후에 취득한 채권에 의한 상계로 그 명령을 신청한 채권자에게 대항하지 못한다.
이 조항은 일반적인 채권 관계에서 압류 후 발생한 채권으로 상계할 수 없다는 것을 의미합니다. 하지만 임대차보증금 반환채권은 예외입니다.
대법원 1998. 4. 24. 선고 97다56679 판결에서는 임차보증금 반환채권의 경우, 압류명령의 송달 시점과 관계없이 연체차임을 공제한 나머지만을 전부채권자에게 지급하면 되고, 그 범위 내에서 전부명령이 효력을 가진다고 판시했습니다.
즉, 압류가 먼저 들어왔더라도 밀린 월세를 먼저 제하고 남은 보증금이 없다면, 압류채권자에게 지급할 의무가 없습니다. 따라서 위 사례에서 저는 乙에게 보증금을 지급하지 않아도 됩니다.
결론적으로, 세입자의 밀린 월세가 보증금보다 많다면 채권자가 보증금을 압류했다고 하더라도 걱정하지 마세요. 법은 임대인의 권리를 보호하고 있습니다.
민사판례
세입자가 월세를 밀렸고, 그 월세에 대한 압류가 걸려있더라도, 임대차 계약이 끝나고 집을 비워줄 때에는 밀린 월세를 보증금에서 빼고 돌려받을 수 있다.
민사판례
돈을 받을 권리(채권)가 압류되었더라도, 채무자가 상대방에게 줄 돈과 받을 돈이 서로 관련되어 있다면, 돈을 주는 동시에 받을 것을 요구할 수 있는 권리(동시이행 항변권)는 여전히 유효하다.
민사판례
집주인이 은행에 돈을 빌리고 집을 저당 잡힌 상태에서 세입자가 월세를 밀렸다면, 경매로 집이 팔릴 때 세입자가 돌려받을 보증금에서 밀린 월세를 당연히 뺄 수 있습니다. 저당권자가 별도로 밀린 월세에 대한 압류를 하지 않았더라도 마찬가지입니다.
상담사례
임대차 계약에서 밀린 월세는 경매 등 계약 종료 시 보증금에서 자동으로 상계 처리된다.
민사판례
임차인의 임차보증금 반환채권에 여러 채권자가 압류, 추심 등을 통해 돈을 받아가려고 할 때, 집주인(제3채무자)은 돈을 법원에 공탁하여 면책될 수 있다. 특히, 전부명령이 있더라도 다른 채권자들의 권리관계가 복잡하면 집주인은 누구에게 돈을 줘야 할지 판단하기 어렵기 때문에 공탁을 통해 책임에서 벗어날 수 있다는 판례.
민사판례
집주인이 바뀌어도 세입자는 밀린 월세를 보증금에서 뺄 수 있습니다.