전차했는데, 내 몫도 챙길 수 있을까? 소액임차인 최우선변제권!

상가를 임대해서 장사를 시작하려는데, 기존 임차인으로부터 권리를 넘겨받아 장사를 시작하는 "전차"라는 방식도 있다는 것을 알게 되었습니다. 그런데 만약 건물이 경매에 넘어가면, 전차인인 저도 보증금을 돌려받을 수 있을까요? 특히 소액임차인 최우선변제권은 어떻게 되는 걸까요? 궁금해서 알아봤습니다!

전차란 무엇일까요?

쉽게 말해, 임차인이 다시 다른 사람에게 임대하는 것을 전대라고 합니다. 이때 새롭게 임대하는 사람을 전차인이라고 부릅니다. 건물주(임대인) - 임차인 - 전차인 이렇게 관계가 형성되는 거죠. 중요한 것은, 전차를 하려면 원칙적으로 임대인의 동의가 필요하다는 점입니다.

전차인도 최우선변제권을 행사할 수 있을까?

소액임차인 최우선변제권은 경매 등으로 건물이 넘어가더라도 소액의 보증금을 다른 채권보다 우선적으로 변제받을 수 있는 권리입니다. (상가임대차보호법 제10조) 그런데 전차인은 과연 이 권리를 행사할 수 있을까요?

대법원은 주택임대차보호법과 관련된 판례(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결)에서 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차권을 양도하거나 전대한 경우, 양수인이나 전차인도 대항력과 우선변제권을 행사할 수 있다고 판시했습니다. (주택임대차보호법 제3조, 제3조의2, 제8조)

비록 이 판례는 주택임대차보호법에 대한 것이지만, 상가임대차보호법에도 유사하게 적용될 수 있다고 해석됩니다. 즉, 전차인도 상당한 기간 내에 소액임차인의 요건을 갖추었다면, 임차인의 최우선변제권을 대위 행사할 수 있다는 것입니다.

소액임차인의 요건은 무엇일까요?

소액임차인의 범위는 지역별로, 그리고 시간의 흐름에 따라 달라집니다. 정확한 금액은 법원행정처 사이트 등에서 확인하는 것이 좋습니다. 또한, 확정일자를 받는 것도 중요합니다.

결론적으로, 전차인도 임대인의 동의를 얻어 전차하고, 소액임차인의 요건을 갖추었다면 최우선변제권을 주장할 수 있는 가능성이 높습니다. 하지만, 구체적인 상황에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 전문가와 상담하는 것이 가장 확실한 방법입니다.