보금자리주택지구 내 주차장 건축허가, 알고보니 위법?

최근 보금자리주택지구 내 주차장 건축허가를 둘러싼 법적 분쟁이 있었습니다. 이 사건은 보금자리주택지구 내 토지의 분양자가 주차장 건축허가를 받았으나, 법원은 이를 위법하다고 판결했습니다. 복잡한 법률 용어들이 얽혀있는 이 사건, 쉽게 풀어서 설명해 드리겠습니다.

사건의 발단:

서울 내곡 보금자리주택지구 내 종교시설용지가 주차장 용지로 변경되었습니다. 이 땅을 SH공사로부터 분양받은 엘에스디(LSD)는 대규모 아우디 정비센터와 전시장을 포함한 주차전용 건축물을 짓기 위해 건축허가를 신청하고, 승인받았습니다. 이후 건축주는 위본으로 변경되었습니다. 그런데 주변 주민들은 이 건축허가가 위법하다며 소송을 제기했습니다.

주요 쟁점 1: 토지 분양자에게 사업시행자 지정 및 실시계획인가 의제 효력이 승계되는가?

보금자리주택지구에서는 사업 속도를 높이기 위해 사업시행자 지정 및 실시계획인가 의제 제도를 운영합니다. 쉽게 말해, 지구계획 승인만으로도 별도의 시행자 지정이나 실시계획 인가를 받은 것으로 간주하는 것입니다. (관련 법률: 구 보금자리주택건설 등에 관한 특별법 제18조 제1항 제8호, 현행 공공주택건설 등에 관한 특별법 제18조 제1항 제8호 참조)

LSD는 SH공사가 받았던 이러한 의제 효력이 자신에게도 승계된다고 주장했습니다. 그러나 법원은 이를 인정하지 않았습니다. 보금자리주택법은 사업시행자 자격을 엄격히 제한하고 있으며 (구 보금자리주택법 제4조, 현행 공공주택건설 등에 관한 특별법 제4조 참조), 의제 효력 승계에 대한 명시적인 규정도 없다는 것이 그 이유였습니다. 즉, 의제 효력은 SH공사에게만 적용되는 것이지, 그 땅을 분양받은 LSD에게까지 승계되는 것은 아니라는 것입니다.

주요 쟁점 2: 건축허가 시 도시계획시설사업 실시계획인가 요건을 충족해야 하는가?

건축허가를 받으면 일부 인가는 의제 처리되어 절차가 간소화됩니다. (구 건축법 제11조 제1항, 제5항 제4호 참조) 하지만 간소화되었다고 해서 모든 심사가 면제되는 것은 아닙니다. 법원은 도시계획시설인 주차장에 대한 건축허가 시, 건축법상 요건뿐 아니라 도시계획시설사업에 관한 실시계획인가 요건도 충족해야 한다고 판시했습니다. (대법원 2011. 1. 20. 선고 2010두14954 전원합의체 판결 참조)

이 사건에서 쟁점이 된 것은 주차전용건축물의 부대시설 부분이었습니다. LSD가 짓고자 했던 건물은 주차장 외에 대규모 정비공장과 자동차 전시장을 포함하고 있었는데, 법원은 이 부분이 ‘기반시설 자체의 기능발휘와 이용을 위하여 필요한 부대시설 및 편익시설’ (구 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조 제6호 (가)목, 제7호, 시행령 제2조 제1항 제1호 참조) 에 해당하는지 여부를 엄격하게 따져보아야 한다고 했습니다.

결국 법원은 해당 건물의 주차장은 정비공장 등의 부속시설에 불과하며, 정비공장 등이 주차장의 부대시설로 보기 어렵다고 판단했습니다. 즉, 실시계획인가 요건을 충족하지 못했으므로 건축허가 처분은 위법하다는 결론입니다.

결론:

이번 판결은 보금자리주택지구 내 개발행위에 대한 법적 규제를 강화하는 의미를 가집니다. 단순히 토지를 분양받았다고 해서 모든 인허가 절차가 간소화되는 것은 아니며, 관련 법령에서 정한 요건들을 꼼꼼히 충족해야 함을 다시 한번 확인시켜주는 사례입니다.