부동산 거래 신고 가격과 실제 거래 가격이 다를 때, 누가 입증해야 할까요?

부동산 거래할 때, 정확한 금액으로 신고하는 것은 매우 중요합니다. 만약 신고한 금액과 실제 거래 금액이 다르다면 세금 문제 등 다양한 분쟁이 발생할 수 있죠. 그렇다면 신고 가격과 실제 거래 가격이 다르다는 사실은 누가 입증해야 할까요? 오늘은 대법원 판례를 통해 이 문제를 자세히 살펴보겠습니다.

사례 소개

원고는 부동산을 양도하고 국토이용관리법에 따라 거래 신고를 했습니다. 하지만 세무서에서는 신고된 금액이 아닌 다른 금액을 실제 양도가액으로 보고 양도소득세를 부과했고, 원고는 이에 불복하여 소송을 제기했습니다.

쟁점

신고된 계약 예정 금액과 실제 거래 금액이 다를 경우, 그 사실에 대한 입증 책임은 누구에게 있는가?

대법원의 판단 (1989.12.21. 선고 89누5103 판결)

대법원은 국토이용관리법 제21조의7 등 관련 규정을 종합하여 다음과 같이 판시했습니다.

토지 등 거래 계약 신고를 한 당사자가 변경 신고 없이 계약을 체결했다면, 특별한 사정이 없는 한 신고한 내용대로 계약이 체결된 것으로 추정합니다. 즉, 신고 가격과 실제 거래 가격이 다르다는 것을 주장하는 쪽이 그 사실을 입증해야 한다는 것입니다.

여기서 말하는 "특별한 사정"이란 다음과 같습니다.

• 신고 당시 계약 예정 금액을 착오로 기재한 경우
• 예정 금액을 합의한 바와 다르게 기재할 수밖에 없었던 사유가 있는 경우
• 거래 신고일과 실제 거래일 사이에 지가 변동 등으로 가격을 새로 정할 필요가 생긴 경우

결론

부동산 거래 시 신고한 금액과 실제 거래 금액이 일치하지 않는 경우, 그 차이에 대한 입증 책임은 납세자에게 있습니다. 따라서 부동산 거래 시에는 신고 가격과 실제 거래 가격을 정확하게 일치시켜 추후 발생할 수 있는 분쟁을 예방하는 것이 중요합니다.

참고 조문:

• 국토이용관리법 제21조의7
• 행정소송법 제26조