부동산 담보신탁과 취득세 납부의무

부동산 개발사업 진행 중 발생할 수 있는 취득세 문제, 특히 담보신탁과 관련된 복잡한 상황에 대해 살펴보겠습니다. 이번 사례는 여러 당사자와 계약이 얽혀있어 다소 어려울 수 있지만, 핵심은 담보신탁된 부동산 지분을 양도받은 회사가 취득세를 내야 하는지 여부입니다.

사건의 개요

A, B, C, D, E 다섯 명(공동사업자)은 부동산 개발사업을 위해 땅을 사서 공동으로 소유했습니다. 그리고 사업 자금 대출을 위해 F은행과 담보신탁 계약을 맺고, 땅의 소유권을 F은행에 넘겼습니다.

시간이 흘러, A, B, C는 G회사에 자신들의 땅 지분을 넘기기로 했습니다. 조건은 G회사가 A, B, C의 F은행에 대한 대출금을 대신 갚아주는 것이었습니다. 동시에 A, B, C는 나머지 공동사업자인 D, E와 G회사와 또 다른 계약을 맺었습니다. 이 계약에서는 A, B, C가 자신들의 땅 지분에 대한 권리를 포기하고, 담보신탁을 해지한 후 G회사에 소유권을 넘겨주기로 했습니다. 결국 D, E와 G회사가 F은행과 새로운 대출 계약을 맺으면서 A, B, C는 대출금 상환 의무에서 벗어났습니다.

이러한 상황에서 세무서는 G회사가 계약 체결일에 땅 지분을 사실상 취득했다고 보고 취득세를 부과했습니다. 하지만 법원은 G회사가 취득세를 낼 의무가 없다고 판결했습니다.

법원의 판단

법원은 **'사실상 취득'**이란 등기는 안 했지만, 매매대금 지급처럼 실질적으로 소유권을 취득한 것으로 볼 수 있는 경우를 의미한다고 설명했습니다. (구 지방세법 제7조 제2항, 대법원 2006. 6. 30. 선고 2004두6761 판결 등 참조)

이 사건에서는 G회사가 계약 체결일에 사회통념상 대금의 거의 전부를 지급했다고 보기 어려워 '사실상 취득'으로 볼 수 없다고 판단했습니다. 또한, 담보신탁된 부동산의 경우, 신탁법에 따라 소유권은 수탁자인 F은행에 있고, 위탁자인 공동사업자들은 소유권을 행사할 수 없습니다. 따라서 G회사가 단순히 위탁자의 지위를 이전받은 것만으로는 땅을 취득한 것으로 볼 수 없다고 했습니다. (신탁법 제2조, 제10조 참조)

법원은 신탁재산 위탁자 지위 이전에 대한 취득세 부과는 과세 공백을 메우기 위한 예외적인 규정이라고 해석했습니다. (지방세법 제7조 제15항 참조) 이 사건 당시에는 이 규정이 없었기 때문에 G회사에 취득세를 부과할 수 없다고 최종 판결했습니다.

핵심 정리

• 담보신탁된 부동산의 위탁자 지위를 이전받았다고 해서 바로 취득세 납부 의무가 생기는 것은 아닙니다.
• 사실상 취득은 등기 없이도 실질적인 소유권 취득이 인정되는 경우에 한합니다.
• 관련 법 조항의 해석과 당시 상황을 종합적으로 고려해야 취득세 납부 의무 여부를 판단할 수 있습니다.

참고 법령 및 판례:

• 구 지방세법(2013. 1. 1. 법률 제11617호로 개정되기 전의 것) 제7조 제1항, 제2항
• 신탁법 제2조, 제10조
• 대법원 2006. 6. 30. 선고 2004두6761 판결
• 대법원 2017. 7. 11. 선고 2012두28414 판결
• 대법원 2017. 9. 12. 선고 2015두39026 판결