아파트 용지 매매, 신탁으로 넘겼다면 취득세는 누가?

부동산을 거래할 때 꼭 내야 하는 세금, 바로 취득세죠. 그런데 복잡한 거래 과정에서 누가 취득세를 내야 하는지, 애매한 경우가 종종 발생합니다. 오늘 소개할 사례는 아파트 용지를 매매하고 신탁하는 과정에서 발생한 취득세 분쟁에 대한 이야기입니다.

사건의 개요

A 회사는 한국토지주택공사(LH)로부터 아파트 용지를 매입하기로 계약하고 계약금을 지급했습니다. 그리고 B 회사와 해당 용지 지분 50%를 양도하는 계약을 체결했죠. 그런데 A와 B 회사는 잔금을 치르기 전에 C 신탁회사와 토지신탁계약을 맺었습니다. C 회사는 LH와 A, B 회사의 매수인 지위를 승계하는 계약을 체결하고 LH에 잔금을 지급, 취득세도 납부했습니다. 이후 파주시는 A와 B 회사가 잔금 지급일에 토지를 사실상 취득한 것으로 보고 취득세를 부과했는데요. 과연 이 처분은 정당할까요?

법원의 판단

법원은 A와 B 회사에 대한 취득세 부과 처분이 부당하다고 판결했습니다. 그 이유는 다음과 같습니다.

• 사실상 취득의 의미: 지방세법상 '사실상 취득'이란 등기 등 형식적 요건은 갖추지 못했지만, 대금 지급 등 실질적인 소유권 취득 요건을 갖춘 경우를 의미합니다. (구 지방세법 제105조 제2항, 현행 제7조 제2항 참조)

• 매수인 지위 승계: A와 B 회사는 잔금을 지급하기 전에 C 신탁회사와 신탁계약 및 매수인 지위 승계 계약을 체결하면서 매매계약에서 탈퇴했습니다. 따라서 잔금 지급일에 A와 B 회사가 매매계약상 매수인 지위를 유지하고 있었다고 보기 어렵습니다.

• 신탁회사의 잔금 지급: C 신탁회사는 매수인 지위를 승계한 후 자신의 명의로 LH에 잔금을 지급했습니다. 비록 A와 B 회사가 신탁계약에 따라 내부적으로 잔금 부담을 약정했더라도, 사실상 취득자는 C 신탁회사로 봐야 합니다.

• 신탁계약의 목적: A와 B 회사가 취득세 납부를 회피하기 위한 목적으로 신탁계약을 체결했다거나, 등기명의만 C 신탁회사로 하는 3자간 등기명의신탁약정이라고 볼 수도 없습니다.

핵심 정리

이 사례의 핵심은 '사실상 취득'의 의미와 매수인 지위의 승계입니다. A와 B 회사는 신탁계약을 통해 매수인 지위를 C 신탁회사에 넘겼고, C 신탁회사가 잔금을 지급했기 때문에 A와 B 회사가 토지를 사실상 취득했다고 보기 어렵다는 것이 법원의 판단입니다.

참고 법조항 및 판례

• 구 지방세법(2010. 4. 12. 법률 제10252호로 개정되기 전의 것) 제105조 제1항(현행 제7조 제1항 참조), 제2항(현행 제7조 제2항 참조)
• 대법원 2006. 6. 30. 선고 2004두6761 판결
• 대법원 2017. 7. 11. 선고 2012두28414 판결
• 대법원 2017. 9. 12. 선고 2015두39026 판결

이처럼 부동산 거래는 다양한 변수가 존재하고, 그에 따라 세금 문제도 복잡해질 수 있습니다. 전문가의 도움을 받아 꼼꼼하게 살펴보는 것이 중요합니다.