부동산 등기, 뭘 고쳐야 하고 뭘 새로 해야 할까? - 단독소유, 공유, 합유 등기 정정 이야기

부동산 등기를 하다 보면 실수로 잘못 등재되는 경우가 생길 수 있습니다. 단독소유인 부동산을 공유로, 또는 공유인 부동산을 단독소유로 잘못 등기했을 때, 어떻게 바로잡아야 할까요? 또, 합유 재산을 단독소유로 등기했다면 어떻게 해야 할까요? 오늘은 이런 상황에서 어떤 방법으로 등기를 바로잡아야 하는지 자세히 알아보겠습니다.

1. 단독소유 ↔ 공유, 변경은 '경정등기'가 아니라 '새로운 등기'로!

단독소유를 공유로, 또는 공유를 단독소유로 바꾸려면 '경정등기'를 떠올리기 쉽습니다. 경정등기란, 기존 등기에 오류가 있을 때 이를 바로잡는 등기입니다. 그러나 소유 형태를 바꾸는 것은 경정등기 대상이 아닙니다. 왜냐하면 경정등기는 등기의 내용을 일부 수정하는 것이지, 소유자 자체를 변경하는 것이 아니기 때문입니다.

쉽게 말해, 등기의 '주인공'이 바뀌는 것은 경정등기로 할 수 없습니다. 단독소유 ↔ 공유 변경처럼 소유자가 바뀌는 경우에는 기존 등기를 말소하고 새롭게 등기를 해야 합니다. (부동산등기법 제52조 제1호, 제48조 제1항 제5호, 제4항, 대법원 1996. 4. 12. 선고 95다33214 판결, 대법원 2013. 6. 27. 선고 2012다118549 판결)

2. 실제와 다른 소유형태의 보존등기? '일부 말소 후 새로 등기'

만약 부동산이 실제로는 공유인데 단독소유로 보존등기가 되었거나, 반대로 단독소유인데 공유로 보존등기가 되었다면 어떻게 해야 할까요? 이 경우 잘못 등기된 부분은 무효입니다. 따라서 진정한 소유자는 잘못된 부분의 말소를 청구하고, 이후 자신의 지분에 맞는 새로운 보존등기를 신청해야 합니다.

흥미로운 점은, 법원은 잘못된 지분에 대해서만 말소를 명령하지만 실제 등기 절차에서는 '일부 말소'가 불가능하다는 것입니다. 그래서 실제로는 단독소유를 공유로, 또는 공유를 단독소유로 바꾸는 경정등기 형식을 취하게 됩니다. 하지만 이는 어디까지나 '일부 말소'의 의미를 가진 경정등기일 뿐, 소송으로 '경정등기' 자체를 청구할 수는 없습니다. (부동산등기법 제23조 제2항, 제48조 제1항 제5호, 제4항, 제52조 제1호, 민법 제186조, 제262조, 대법원 1995. 5. 9. 선고 94다38403 판결)

3. 합유는 단독소유로 등기할 수 없어요! '말소 후 합유 보존등기'

합유는 공동소유의 한 형태이지만, 지분이 정해져 있지 않고 구성원 모두가 전체를 소유하는 형태입니다. 따라서 합유 재산을 특정인의 단독소유로 등기하는 것은 원천 무효입니다. 다른 합유자는 무효인 등기의 말소를 청구하고, 이후 합유 형태의 보존등기를 새로 신청해야 합니다. (부동산등기법 제23조 제2항, 제48조 제1항 제5호, 제4항, 제52조 제1호, 민법 제186조, 제271조, 대법원 1970. 12. 29. 선고 69다22 판결)

부동산 등기는 중요한 권리 관계를 나타내는 만큼, 정확하게 처리되어야 합니다. 만약 등기에 오류가 있다면, 상황에 맞는 적절한 절차를 통해 바로잡아야 불필요한 분쟁을 예방할 수 있습니다. 전문가와 상담하여 자신의 상황에 맞는 해결책을 찾아보는 것을 추천합니다.