부동산 매매 대리권, 중도금/잔금 수령 권한도 포함될까?

부동산 거래를 할 때, 소유자가 직접 나서지 않고 대리인을 통해 진행하는 경우가 종종 있습니다. 이때 대리인에게 매매계약을 체결할 권한을 주었다면, 중도금이나 잔금도 그 대리인을 통해 받을 수 있을까요? 오늘은 대리권의 범위, 특히 매매대금 수령 권한에 대해 살펴보겠습니다.

대리권이란 무엇일까요?

대리권이란 타인(대리인)에게 특정 행위를 할 수 있는 권한을 위임하는 것을 말합니다. 대리인이 본인을 대신하여 하는 행위는 마치 본인이 직접 한 것과 같은 법적 효과를 갖습니다. 이러한 대리권은 법정대리와 임의대리로 나뉘는데, 법정대리는 법률에 의해 정해진 대리이고, 임의대리는 본인의 의사에 따라 설정되는 대리입니다. 오늘 살펴볼 내용은 임의대리에 관한 것입니다.

임의대리권의 범위

임의대리에서 대리권의 범위는 본인이 대리인에게 위임한 행위, 즉 수권행위를 통해 정해집니다. 즉, 대리인은 본인이 허락한 범위 내에서만 행위할 수 있습니다. 그렇다면 매매계약을 체결할 대리권을 준 경우, 중도금이나 잔금을 받는 행위도 포함될까요?

대법원의 판단

대법원은 일반적으로 임의대리권에는 상대방의 의사표시를 받는 권한, 즉 수령대리권도 포함된다고 판단했습니다. 즉, 매매계약 체결 권한을 부여받았다면, 특별한 사정이 없다면 계약에 따라 중도금이나 잔금을 받는 권한도 있다고 본 것입니다. (민법 제118조 참조)

좀 더 구체적으로, 부동산 소유자가 대리인에게 매매계약 체결 권한을 주었다면, 별도의 약정이 없더라도 대리인은 중도금과 잔금을 받을 권한도 가지고 있다는 것입니다. 물론, 본인이 "계약은 네가 하되 돈은 내가 직접 받겠다"라고 명시적으로 제한했다면 대리인은 돈을 받을 수 없습니다. 하지만 그런 특별한 사정이 없다면, 매매계약 체결 권한에 돈을 받는 권한도 포함된다고 보는 것이 일반적입니다.

관련 판례

이러한 판단은 대법원 1991.1.29. 선고 90다9247 판결, 1992.4.14. 선고 91다43107 판결 등에서 확인할 수 있습니다.

결론

부동산 매매에서 대리인을 통해 거래할 때는 대리권의 범위를 명확히 확인하는 것이 중요합니다. 대리인에게 매매계약 체결 권한만 주고 싶다면, 중도금/잔금 수령 권한은 없다는 것을 명확히 해야 분쟁을 예방할 수 있습니다. 반대로 대리인을 통해 모든 거래를 일임하고 싶다면, 대리권 범위에 이러한 내용을 포함시켜야 합니다.

이 글이 부동산 대리 거래에 대한 이해를 높이는 데 도움이 되었으면 좋겠습니다.