부동산 실거래가 신고, 얼마로 해야 할까요? (다운계약서 주의!)

부동산 거래할 때, 실제 거래가격보다 낮은 가격으로 신고하는 "다운계약서"를 쓰면 세금을 덜 낼 수 있을 거라고 생각하는 분들, 계시죠? 절대 안 됩니다! 오늘은 다운계약서를 작성했다가 세금 폭탄을 맞은 사례를 통해 올바른 부동산 거래 신고에 대해 알아보겠습니다.

사건의 개요

땅을 6억 3천만 원에 산 A씨는 세금을 덜 내려고 거래 가격을 3천만 원으로 낮춰 신고하고 소유권 이전 등기를 마쳤습니다. 하지만 나중에 관할 관청에서 실제 거래가격이 6억 3천만 원이라는 사실을 알게 되어, A씨에게 차액에 대한 취득세와 등록세 등을 추가로 부과했습니다. A씨는 억울하다며 소송을 제기했습니다.

쟁점

A씨는 다운계약서를 작성했지만, 관청에서 적발하기 전까지는 정상적인 신고가 이루어진 것으로 보아야 한다고 주장했습니다. 즉, 관청의 실지조사를 통해 실제 거래가격이 밝혀졌더라도, 이미 신고된 가격을 기준으로 세금을 부과해야 한다는 것이죠. 관청은 A씨가 실제 거래가격을 속였으니, 실제 거래가격을 기준으로 세금을 부과해야 한다고 맞섰습니다.

법원의 판단

대법원은 A씨의 손을 들어주었습니다. (대법원 2009. 2. 26. 선고 2008두21584 판결)

당시 법률(구 지방세법 제111조 제5항 제5호, 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조 제1항, 제28조)에 따르면, 부동산 거래 신고 후 관청은 '부동산거래가격 검증체계'를 통해 신고된 가격이 적정한지 여부만 확인할 뿐, 실제 거래가격과 일치하는지 여부까지 조사하는 것은 아니었습니다. 따라서 검증 절차를 거쳐 적정하다고 판단된 신고 가격은 특별한 사정이 없는 한 실제 거래 가격으로 간주해야 한다는 것이 대법원의 판단입니다. 관청이 다른 경로(실지조사 등)로 실제 거래가격을 알아냈다고 해서, 이미 검증을 거친 신고 가격을 무시하고 실제 거래가격을 기준으로 세금을 부과할 수는 없다는 것입니다.

핵심 정리

• 과거 법률에서는 부동산 거래 신고 가격에 대한 '적정성 검증' 절차만 존재했습니다.
• 검증을 통과한 신고 가격은, 설령 실제 거래가격과 다르더라도 특별한 사정이 없는 한 유효했습니다.
• 관청의 실지조사 등을 통해 실제 거래가격이 밝혀졌더라도, 이미 검증을 거친 신고 가격을 기준으로 세금이 부과되었습니다.

주의!

이 판례는 과거 법률에 따른 판단입니다. 현재는 부동산 거래 신고 가격의 검증 절차가 강화되었고, 다운계약서 작성 시 엄중한 처벌을 받게 됩니다. 따라서 부동산 거래 시에는 항상 실제 거래가격으로 신고해야 불이익을 받지 않습니다!