부동산 양도세, 언제 실거래가로 계산할까요?

부동산을 팔고 양도소득세를 낼 때, 양도차익(판 가격 - 산 가격)을 어떻게 계산할까요? 기준시가를 쓸지, 실거래가를 쓸지가 중요한데요, 오늘은 이와 관련된 법원 판결을 소개해 드리겠습니다.

핵심은 "소급적용은 안 된다!"

이 사건의 원고는 1986년에 토지를 팔았습니다. 당시에는 토지 면적이나 가격이 특정 기준을 넘는다고 해서 바로 투기 거래로 보지는 않았습니다. 그러나 1987년에 세법 관련 규정(재산제세조사사무처리규정)이 바뀌면서, 원고의 토지 거래가 투기 거래 유형에 해당하게 되었습니다. 문제는 세무서가 바뀐 규정을 소급 적용해서, 원고에게 실거래가 기준으로 양도세를 부과했다는 겁니다.

법원은 이 처분이 잘못되었다고 판결했습니다. 양도세 계산은 원칙적으로 기준시가를 사용하고, 예외적으로 실거래가를 사용하는데, 이 예외 사항은 법에 명확하게 정해져 있어야 합니다 (소득세법 제23조, 제45조 제1항 제1호, 소득세법시행령 제170조 제4항). 원고가 토지를 팔 당시에는 실거래가를 적용해야 하는 명확한 법적 근거가 없었고, 나중에 바뀐 규정을 소급 적용할 수도 없기 때문입니다. 즉, 토지를 판 시점을 기준으로 법을 적용해야 한다는 것이죠.

핵심 정리:

• 양도세 계산은 원칙적으로 기준시가, 예외적으로 실거래가를 사용한다.
• 실거래가를 적용하는 예외 사항은 법에 명확히 규정되어야 한다.
• 나중에 바뀐 규정을 소급 적용해서 과거 거래에 불리하게 적용할 수 없다.

참고: 위 사건은 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항도 함께 언급하고 있습니다. 이 규정은 실거래가를 적용하는 구체적인 투기 거래 유형을 정하고 있습니다. 또한, 이 판결은 서울고등법원 1989.11.15. 선고 88구10987 판결을 바탕으로 작성되었습니다.