부동산을 누군가에게 증여하려고 마음먹고 약속까지 했지만, 등기를 하기 전에 증여자가 갑자기 사망한다면 그 부동산은 어떻게 될까요? 증여받는 사람 입장에서는 이미 증여받았다고 생각할 수 있지만, 법적으로는 그렇지 않습니다. 오늘은 등기 전 증여자가 사망한 경우 부동산의 상속에 대해 알아보겠습니다.
사례: 한 사람이 자신의 부동산을 회사에 증여하기로 약속했습니다. 회사는 부동산을 사용하고 수익까지 얻고 있었습니다. 하지만 소유권 이전 등기를 하기 전에 증여자가 사망했습니다. 이 경우 부동산은 회사의 것이 될까요, 아니면 상속재산이 될까요?
법원의 판단: 대법원은 이 부동산이 상속재산에 속한다고 판결했습니다. 우리나라는 부동산 소유권 이전에 대해 엄격한 형식을 요구합니다. 즉, 등기가 되어야 소유권이 넘어간다고 보는 것이죠 (형식주의). 단순히 증여 약속을 하거나 부동산을 사용·수익한다고 해서 소유권이 넘어가는 것은 아닙니다. 따라서 등기 전에 증여자가 사망하면 부동산은 여전히 증여자의 소유이고, 따라서 상속재산이 됩니다.
예외: 민법 제187조
한 가지 예외가 있습니다. 바로 민법 제187조에 해당하는 경우인데요. 이 조항은 계약과 동시에 소유권이 이전되는 경우를 규정하고 있습니다. 하지만 위 사례는 일반적인 증여였기 때문에 이 조항이 적용되지 않았습니다.
관련 법 조항:
참고 판례:
결론: 부동산 증여는 등기가 완료되어야 법적으로 효력이 발생합니다. 등기 전에 증여자가 사망하면 부동산은 상속재산이 되므로, 증여를 계획한다면 가급적 빨리 등기를 마치는 것이 중요합니다.
가사판례
돌아가신 분이 생전에 다른 사람에게 부동산을 증여하기로 약속했더라도, 등기가 이루어지지 않았다면 그 부동산은 여전히 상속재산에 포함됩니다.
상담사례
부동산 증여는 등기 완료 시 효력 발생하며, 등기 전 증여자 사망 시 해당 부동산은 상속재산으로 분류되어 상속인들은 증여 약속도 상속받지만, 수증자는 타 상속인의 상속분에 대한 증여세 납부 의무가 없다.
세무판례
아버지가 살아있을 때 등기 없이 아들에게 부동산을 증여 약속했지만, 아버지가 사망한 후 등기가 이뤄졌다면, 그 부동산은 상속재산에 포함되며, 아들이 다른 상속인의 지분을 증여받은 것으로 볼 수 없어 증여세 부과는 위법하다는 판결입니다.
민사판례
증여자가 살아있을 때 부동산을 증여하기로 하고 등기 이전에 필요한 서류를 증여받을 사람에게 주었다면, 증여자가 사망한 후에 등기가 이루어졌더라도 증여는 이미 완료된 것으로 본다. 따라서 상속인이라도 증여를 취소할 수 없다.
생활법률
부동산 증여 후 60일 이내에 증여자(등기의무자)와 수증자(등기권리자)는 등기소 방문, 대리인, 온라인 등을 통해 소유권 이전 등기를 신청해야 법적 효력이 발생한다.
세무판례
돌아가신 분(피상속인)으로부터 재산을 물려받을 사람(상속인)이 상속 전에 증여받은 토지라도 등기가 상속 후에 이루어졌다면 상속재산에 포함됩니다. 반대로, 피상속인이 사망 1년 전에 땅을 팔았다면 사망 1년 이내에 잔금을 받았더라도 상속세 계산에 포함하지 않습니다.