가족이나 친척처럼 특수관계에 있는 회사에 부동산을 시세보다 싸게 팔면 세금을 적게 낼 수 있겠죠? 하지만 국세청은 이런 꼼수를 용납하지 않습니다! 오늘은 특수관계인에게 부동산을 싸게 양도했을 때 어떻게 세금이 계산되는지 알아보겠습니다.
핵심은 "시가"입니다!
만약 여러분이 특수관계인에게 부동산을 시세보다 낮은 가격에 팔아서 세금을 적게 내려고 한다면, 국세청은 소득세법 제55조 제1항에 따라 세금을 다시 계산합니다. 이때 중요한 것은 양도가액을 **"시가"**를 기준으로 계산한다는 것입니다. 일반적으로 생각하는 '기준시가'가 아닙니다! (소득세법 시행령 제170조 제8항)
그럼 "시가"는 어떻게 계산할까요?
보통 "시가"는 정상적인 거래에서 형성된 객관적인 가격을 의미합니다. 만약 이런 시가를 확인하기 어렵다면, 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액을 시가로 인정할 수 있습니다.
근저당 설정액은 시가가 아닙니다!
간혹 부동산에 설정된 근저당권의 채권최고액을 시가로 생각하는 분들이 있는데, 이는 잘못된 생각입니다. 특별한 사정이 없는 한, 근저당 설정액은 시가로 인정되지 않습니다. (대법원 1992.11.24. 선고 91누6856 판결 등 참조)
판례를 통해 자세히 알아보기
이와 관련된 대법원 판례들이 있습니다. 대법원은 특수관계인에게 시세보다 낮은 가격으로 부동산을 양도한 경우, 양도가액을 시가로 계산해야 한다고 일관되게 판시하고 있습니다. (대법원 1989.7.25. 선고 88누11520 판결, 1991.11.26. 선고 91누2731 판결 등)
결론
특수관계인에게 부동산을 싸게 양도할 때는 세금 계산에 주의해야 합니다. 시가보다 낮은 가격으로 거래하면, 국세청은 시가를 기준으로 세금을 다시 계산할 수 있습니다. 따라서 부동산 거래 전에 관련 법규와 판례를 꼼꼼히 확인하고, 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.
세무판례
가족에게 땅을 싸게 팔았을 때 증여세를 내야 하는데, 토지구획정리사업으로 땅값 변동이 심한 경우 어떻게 계산해야 하는지에 대한 판례입니다. 시가 차액 전체가 증여로 간주되며, 땅값 변동이 심한 경우엔 최종 면적 기준으로 평가한 금액이 시가를 가장 잘 반영한다고 판단했습니다.
세무판례
가족이나 친척 등 특수관계인에게 시세보다 훨씬 싸게 재산을 팔면, 그 차액만큼 증여한 것으로 간주하여 증여세를 부과합니다. 이때, 시세의 70%보다 싸게 팔았다고 해서 증여세를 감면해 주는 것은 아닙니다. 싸게 판 금액과 시세 차액 전체가 증여액으로 계산됩니다.
세무판례
가족 등 특수관계인에게 시세보다 훨씬 싸게 부동산을 팔면, 그 차액만큼 증여한 것으로 보고 증여세를 내야 합니다. 이때 시세는 실제 거래가격이 없다면 공신력 있는 감정기관의 감정가격을 기준으로 합니다. 단순히 법에 정해진 보충적인 계산 방식으로 시세의 70% 이하에 판 경우에만 증여로 보는 것은 아닙니다.
세무판례
상속받은 부동산을 양도할 때 세금을 계산하는 기준이 되는 취득가액은 상속 당시의 '시가'를 기준으로 해야 하며, 시가를 알 수 없는 경우라도 소송 과정에서 시가가 입증되면 그 시가를 적용해야 한다는 판결. 특히, 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 '시가'로 인정된다는 점을 명확히 함.
세무판례
특수관계인(예: 가족, 친척, 계열사)에게 시세보다 낮은 가격으로 부동산을 임대하면 부가가치세를 더 내야 할 수 있습니다. 세금 계산의 기준이 되는 금액은 시세를 기준으로 하며, 시세를 알 수 없을 때는 감정평가액도 시세로 인정됩니다.
세무판례
부동산을 팔고 양도소득세 신고를 할 때, 실제 거래가격을 증명하는 서류를 첨부하지 않으면, 나중에 실제 거래가격을 안다고 해도 세금은 기준시가를 기준으로 계산합니다.