싸게 팔았다고 다 증여는 아닙니다?! - 토지 가치 평가와 증여세

가족이나 친척에게 시세보다 훨씬 싸게 부동산을 팔면 증여세를 내야 할 수도 있다는 사실, 알고 계셨나요? 흔히 '저가 양도'라고 불리는 이 거래는 세법상 증여로 간주되어 세금이 부과될 수 있습니다. 오늘은 저가 양도에 따른 증여세 계산 방법, 특히 토지구획정리사업으로 면적이 줄어든 토지의 가치를 어떻게 평가하는지에 대한 법원 판례를 소개해 드리겠습니다.

저가 양도란 무엇일까요?

쉽게 말해, 특수관계에 있는 사람에게 시세보다 훨씬 낮은 가격으로 재산을 파는 것을 말합니다. 여기서 특수관계인이란 가족, 친척, 그리고 특정 사업 관계자 등을 포함합니다. 이런 경우 세법에서는 싸게 판 차액만큼을 증여한 것으로 보고 증여세를 부과합니다. (구 상속세법 제34조의2, 현행 상속세및증여세법 제35조 제1항 제1호 참조)

얼마나 싸게 팔아야 증여일까요?

단순히 시세보다 조금 싸게 팔았다고 해서 모두 증여로 보지는 않습니다. 과거 상속세법 시행령(1996. 12. 31. 대통령령 제15193호) 제41조 제1항(현행 상속세및증여세법시행령 제26조 제4항 제1호 참조)에서는 보충적 평가방법으로 계산한 가액의 70% 이하로 양도한 경우를 저가양도로 규정했었는데요. 중요한 것은 시가와 양도가액의 차액 전체가 증여가액이 된다는 점입니다. 70% 기준은 저가양도 여부를 판단하는 기준일 뿐, 증여세 계산 시에는 차액 전체를 증여액으로 봅니다. (대법원 1996. 9. 24. 선고 95누17526 판결 참조)

토지구획정리사업과 토지 가치 평가

토지구획정리사업으로 땅의 면적이 줄어들면 가치 평가는 어떻게 될까요? 일반적으로 면적은 줄지만, 개발 이익이 반영되어 단가는 올라가 전체적인 토지 가격은 비슷하게 유지됩니다. 그런데 만약 단가 변동 없이 면적만큼 가격이 줄어든 경우에는 어떻게 평가해야 할까요?

부산고등법원 2002. 8. 12. 선고 2000누1720 판결 사례를 살펴보겠습니다. 이 사건에서는 토지구획정리사업 이후, 땅값이 오히려 떨어지는 특이한 상황이 발생했습니다. 이 경우 법원은 여러 감정 결과 중 환지예정지(줄어든 면적)를 기준으로 계산한 감정 결과가 실제 시가를 가장 잘 반영한다고 판단했습니다. 즉, 면적 감소에 따른 가격 하락을 인정한 것입니다.

결론

저가 양도에 따른 증여세는 시가와 양도가액의 차액 전체를 기준으로 계산됩니다. 특히 토지구획정리사업으로 면적이 줄어든 경우에도 단순히 이전 면적을 기준으로 계산하는 것이 아니라, 실제 상황을 반영하여 정확한 시가를 파악하는 것이 중요합니다. 부동산 거래 시에는 관련 세법과 판례를 꼼꼼히 확인하여 불필요한 세금 부담을 줄이는 것이 좋겠습니다.