분식집 접고 전대 줬는데… 내 보증금은 어떻게 되나요? 😥

안녕하세요. 오늘은 많은 분들이 궁금해하시는 상가 임대차와 관련된 질문을 하나 살펴보려고 합니다. 분식집을 운영하다가 어려움을 겪고 다른 사람에게 가게를 넘겨줬는데, 건물이 경매에 넘어가면서 보증금을 돌려받을 수 있을지 걱정하는 사례입니다.

상황은 이렇습니다.

저는 상가건물을 빌려 분식집을 운영했습니다. 사업자등록도 하고 열심히 장사했지만, 수익이 나지 않아 결국 A라는 사람에게 가게를 전대(재임대)하고 운영을 그만두었습니다. 하지만 폐업신고는 아직 하지 않은 상태입니다. 그런데 갑자기 건물이 경매에 넘어갔습니다. 폐업신고를 하지 않았으니 저는 상가건물임대차보호법에 따라 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있지 않을까요?

안타깝지만, 쉽지 않을 수 있습니다.

상가건물임대차보호법은 임차인을 보호하기 위한 법이지만, 보호받기 위한 조건들이 있습니다. 보증금을 우선적으로 돌려받을 권리(우선변제권)를 갖기 위해서는 다음 세 가지를 모두 갖춰야 합니다.

1. 건물 인도: 실제로 건물을 사용하고 있어야 합니다.
2. 사업자등록: 사업자등록을 해야 합니다.
3. 확정일자: 임대차계약서에 확정일자를 받아야 합니다.

특히 사업자등록은 처음 계약할 때 뿐 아니라, 보증금을 돌려받을 때까지 유지해야 합니다. 대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결에 따르면, 사업자등록은 우선변제권을 얻기 위한 요건일 뿐 아니라 유지해야 하는 요건이기도 합니다.

질문자님의 경우처럼 분식집 운영을 그만두고 다른 사람에게 전대했다면, 더 이상 실제로 사업을 운영하는 사람이 아니기 때문에 사업자등록의 효력을 잃게 됩니다. 따라서 상가건물임대차보호법의 보호를 받기 어렵고, 경매에서 보증금을 우선적으로 돌려받는 것도 어려울 수 있습니다.

그럼 어떻게 해야 할까요?

대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결에서는 전대를 준 경우에도 대항력과 우선변제권을 유지하려면, **"건물을 직접 점유하면서 사업을 운영하는 전차인이 그 명의로 사업자등록을 해야 한다"**고 판시했습니다. 즉, 가게를 넘겨받아 운영하는 A가 자신의 명의로 사업자등록을 해야 한다는 것입니다.

물론, 이미 경매 절차가 진행 중이라면 상황이 복잡해질 수 있습니다. 전문가와 상담하여 가능한 해결책을 찾아보는 것이 중요합니다. 이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 구체적인 법률 상담은 전문가에게 받으시기 바랍니다.