분양 광고, 어디까지 믿을 수 있을까? 허위·과장 광고와 자금관리사의 책임

분양 광고를 보고 꿈에 그리던 집이나 상가를 계약했는데, 알고 보니 광고 내용과 실제가 달랐다면? 화려한 조감도와 장밋빛 미래를 약속하는 문구에 속았다는 생각에 분통이 터질 것입니다. 이런 경우, 과장 광고를 한 분양 회사는 물론이고, 사업의 자금 관리를 맡은 신탁회사에도 책임을 물을 수 있을까요? 최근 대법원 판결을 통해 자세히 알아보겠습니다.

사건의 개요

이 사건은 일산의 한 건물 분양 과정에서 발생한 분쟁입니다. 분양 광고에는 호수공원과 바로 연결되는 육교, 3층 씨푸드 레스토랑 입점 확정, 푸드코트를 호프스퀘어로도 활용 가능하다는 등 매력적인 내용이 담겨 있었습니다. 하지만 실제로는 육교가 공원 내부가 아닌 외곽 인도로 연결되었고, 레스토랑 입점은 확정된 바 없었으며, 푸드코트에 무대를 설치할 공간도 없었습니다. 분양 계약자들은 광고 내용을 믿고 계약했다가 피해를 입었다며 소송을 제기했습니다.

쟁점 1: 허위·과장 광고는 기망행위인가?

대법원은 상품 광고에서 중요한 사항에 대해 신의성실 의무에 위반될 정도로 허위 정보를 고지하면 기망행위라고 판단했습니다 (대법원 2009. 3. 16. 선고 2008다1842 판결 등 참조). 다만, 일반적인 상거래 관행과 신의칙에 비추어 용인될 수 있는 정도의 과장·허위는 기망성이 없다고 보았습니다.

이 사건에서는, 육교가 공원 외곽으로 연결된다는 사실이 조감도에 작게나마 표시되어 있었고, 씨푸드 레스토랑 입점 확정 광고는 전체 광고에서 차지하는 비중이 작았으며, 푸드코트의 호프스퀘어 활용 가능성 광고는 이미지컷으로 실제와 다를 수 있다는 점이 명시되어 있었습니다. 따라서 대법원은 이러한 광고들이 다소 과장된 표현이기는 하나, 기망행위라고 보기는 어렵다고 판단했습니다. (민법 제110조 참조)

쟁점 2: 자금관리사의 책임은 어디까지인가?

분양 광고에 자금관리사로 표시된 신탁회사는 허위 광고에 대한 책임을 져야 할까요? 원심은 신탁회사가 허위 광고를 방치한 과실이 있다고 보았습니다. 하지만 대법원은 자금관리 대리사무계약의 목적이 분양 사업의 원활한 진행과 자금 관리에 있다는 점을 강조하며, 신탁회사에 허위 광고에 대한 관리·감독 의무까지 있다고 보기는 어렵다고 판단했습니다. (민법 제760조 제3항, 대법원 1998. 12. 23. 선고 98다31264 판결 등 참조)

즉, 자금관리사인 신탁회사는 분양대금 관리에 대한 책임은 있지만, 분양 광고의 내용까지 책임질 의무는 없다는 것입니다. 대법원은 방조에 의한 공동불법행위가 성립하려면 방조행위와 불법행위 사이에 상당인과관계가 있어야 한다고 판시하며, 이 사건에서는 그러한 인과관계를 인정하기 어렵다고 보았습니다.

결론

이 판결은 분양 광고의 허위·과장 여부를 판단하는 기준을 제시하고, 자금관리사의 책임 범위를 명확히 했다는 점에서 의미가 있습니다. 소비자 입장에서는 광고 내용을 꼼꼼히 살피고, 실제와 차이가 있는지 확인하는 노력이 필요합니다. 단순히 '광고니까'라는 생각으로 넘기기보다는, 계약 전에 충분히 정보를 수집하고 검토하는 것이 중요합니다.