아파트 분양계약, 알고 보면 광고 내용도 계약 내용?! 허위·과장 광고는 NO!

아파트 분양받을 때 광고만 믿고 계약했다가 낭패를 보는 경우가 종종 있습니다. 화려한 광고와 모델하우스에 현혹되어 계약했는데, 실제 아파트는 광고와 다르거나 주변 환경에 문제가 있는 경우가 있죠. 이럴 때, 광고 내용을 근거로 분양회사에 책임을 물을 수 있을까요? 오늘은 아파트 분양계약과 관련된 중요한 판례를 통해 알아보겠습니다.

분양 광고, 단순 홍보? 계약 내용의 일부!

일반적으로 분양 광고는 '청약의 유인'으로, 계약을 성립시키는 의사표시는 아닙니다. 하지만, 아파트의 외형, 재질, 구조 등 중요한 내용이 분양계약서에 구체적으로 기재되지 않고, 분양 광고, 모델하우스, 분양회사의 설명 등을 통해 제시된 경우, 이러한 내용이 계약 내용의 일부가 될 수 있습니다. 특히, 수분양자가 이를 신뢰하여 계약을 체결하고, 분양회사도 이를 알고 있었다면, 묵시적 합의가 있었다고 볼 수 있습니다. (민법 제105조, 제527조)

사례 분석: 온천, 원목마루, 유실수 단지, 테마공원… 광고 내용대로 이행해야!

이번 판례에서 다뤄진 아파트 분양계약에서는 계약서에 아파트의 외형, 재질 등에 대한 구체적인 내용이 없었습니다. 대신 분양 광고에는 온천, 원목마루 바닥재, 유실수 단지, 테마공원 등이 있다고 홍보했습니다. 법원은 이러한 광고 내용이 아파트의 외형, 재질 등에 관한 것이거나 부대시설에 준하는 것으로서 이행 가능하기 때문에 분양계약의 내용이 된다고 판단했습니다. 반면, 도로 확장, 서울대 이전, 전철 복선화 등 아파트 자체와 직접적인 관련이 없거나 분양회사가 이행하기 어려운 광고 내용은 계약 내용으로 보지 않았습니다.

공동묘지? 중요 정보는 꼭 알려야!

분양회사는 수분양자에게 계약 체결 여부에 영향을 미칠 중요한 사실을 알려야 할 의무가 있습니다. 예를 들어 아파트 단지 인근에 공동묘지가 있다는 사실은 분양계약에 중요한 영향을 미치는 요소입니다. 이 사건에서 분양회사는 공동묘지의 존재를 알리지 않았고, 법원은 이를 신의칙 위반이라고 판단했습니다. 수분양자가 스스로 알 수 있었는지 여부와 관계없이, 분양회사는 고지 의무를 다해야 합니다. (민법 제2조, 제110조, 대법원 2006. 10. 12. 선고 2004다48515 판결)

분양회사가 바뀌어도 책임은 계속!

만약 분양회사가 다른 회사로 변경되더라도, 신탁법에 따라 새로운 수탁자는 이전 수탁자의 지위를 포괄적으로 승계합니다. 따라서 이전 분양회사의 불법행위로 발생한 손해배상 책임은 신탁재산 범위 내에서 새로운 분양회사가 져야 합니다. (신탁법 제26조, 제48조, 대법원 2006. 3. 9. 선고 2004다57694 판결)

손해배상, 위자료도 받을 수 있다!

만약 분양회사의 허위·과장 광고로 인해 재산상 손해를 입었지만, 손해액을 정확히 입증하기 어려운 경우, 법원은 위자료를 증액하여 배상할 수 있습니다. (민법 제751조, 대법원 1984. 11. 13. 선고 84다카722 판결)

결론:

아파트 분양계약을 체결할 때는 계약서뿐만 아니라 분양 광고, 모델하우스, 분양회사의 설명 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 만약 분양회사가 중요한 사실을 고지하지 않거나 허위·과장 광고를 한 경우, 법적인 책임을 물을 수 있습니다. 소비자의 권리를 보호하기 위해 관련 법규와 판례를 잘 알아두는 것이 중요합니다.