분양대금, 나중에 다시 정할 수 있을까요? - 충당방법 변경하기

분양대금을 냈는데, 나중에 그 돈이 어떤 부분에 쓰였는지 다시 정할 수 있을까요? 상가 분양 과정에서 이런 문제가 발생할 수 있는데요, 오늘은 실제 사례를 통해 알아보겠습니다.

사례:

甲은 乙과 丙에게 상가 건물 전체 분양대금으로 9억 4천2백만 원을 지급했습니다. 이 금액은 전체 건물에 대한 비용으로 안분되어 적용되었습니다. 그런데 이후 甲과 乙·丙은 합의를 통해 그중 4억 9천8백5십7만 2천5백 원을 전체 건물이 아닌 상가 A의 분양대금으로만 사용하기로 했습니다. 과연 이렇게 이미 지급된 분양대금의 사용처를 변경하는 것이 가능할까요?

변제 충당의 종류

빚을 갚을 때, 어떤 빚부터 갚을지 정하는 것을 '변제 충당'이라고 합니다. 변제 충당에는 세 가지 방법이 있습니다.

• 합의 충당: 채무자와 채권자가 서로 합의하여 어떤 빚부터 갚을지 정하는 방식입니다.
• 지정 충당: 채무자가 어떤 빚부터 갚을지 지정하는 방식입니다.
• 법정 충당: 채무자와 채권자가 빚을 갚는 순서를 정하지 않은 경우, 법률에 정해진 순서대로 갚는 방식입니다 (민법 제477조).

이미 지급된 돈, 용도 변경 가능할까?

대법원은 이와 관련하여 중요한 판례를 남겼습니다 (대법원 2013. 9. 12. 선고 2012다118044,118051 판결). 핵심은 "변제자(채무자)와 변제수령자(채권자)는 변제로 소멸한 채무에 관한 보증인 등 이해관계 있는 제3자의 이익을 해하지 않는 이상 이미 급부를 마친 뒤에도 기존의 충당방법을 배제하고 제공된 급부를 어느 채무에 어떤 방법으로 다시 충당할 것인가를 약정할 수 있다"는 것입니다.

즉, 이미 돈을 지불했더라도, 관련된 다른 사람에게 피해를 주지 않는다면 채무자와 채권자는 합의를 통해 돈의 사용처를 변경할 수 있다는 의미입니다.

사례에 적용해 보면:

위 사례에서 甲, 乙, 丙 사이에 다른 이해관계자가 없고, 그들의 합의에 따라 분양대금의 사용처 변경이 다른 사람에게 피해를 주지 않는다면, 이미 지급된 4억 9천8백5십7만 2천5백 원을 상가 A의 분양대금으로 사용하기로 하는 합의는 유효합니다. 즉, 분양대금의 충당방법을 변경하는 것이 가능합니다.

결론:

분양대금과 같이 큰 금액이 오가는 계약에서는 변제 충당에 대한 명확한 합의가 중요합니다. 혹시라도 나중에 문제가 발생할 가능성이 있다면, 전문가와 상담하여 법적인 문제가 발생하지 않도록 주의해야 합니다.