비업무용 부동산 판정, 땅 사기 전부터 건축 제한 있었다면?

회사가 사업 목적으로 땅을 샀는데, 나중에 정부 정책 때문에 개발을 못하게 되었다면? 이 땅은 "비업무용 부동산"으로 분류되어 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다. 하지만, 땅을 사기 전부터 이미 법으로 개발이 제한되어 있었다면 이야기가 달라집니다. 오늘은 이와 관련된 대법원 판례를 소개해 드리겠습니다.

사건의 개요

주택 건설업을 하는 A 회사는 연립주택을 지으려고 땅을 샀습니다. 그런데 그 땅이 나중에 택지개발예정지구로 지정되면서 개발이 어려워졌습니다. 세무서는 이 땅을 "비업무용 부동산"으로 보고 세금을 부과하려 했습니다. A 회사는 땅을 산 후에야 개발 제한이 생긴 것이라며 소송을 제기했습니다.

쟁점

땅을 사기 전부터 이미 법으로 개발이 제한된 땅이라면, 나중에 다른 이유로 개발이 막히더라도 "비업무용 부동산"에 해당하지 않는다는 주장이 핵심입니다.

대법원의 판단

대법원은 A 회사의 손을 들어주었습니다. 핵심 논리는 다음과 같습니다.

• 법인세법 시행규칙 제18조 제4항 제1호의2는 "취득 후" 법령에 의해 사용이 금지 또는 제한된 부동산을 비업무용 부동산에서 제외하고 있습니다. 즉, 땅을 사기 전부터 이미 사용이 제한되어 있었다면 이 조항을 적용할 수 없습니다.
• A 회사가 땅을 샀을 당시, 해당 토지는 자연녹지지역으로 지정되어 건축법 시행령과 서울특별시종합토지이용지침에 따라 개발행위가 제한되어 있었습니다. 특히, 연립주택 건설은 시장 또는 군수가 녹지 보전에 지장이 없다고 인정한 구역에서만 허용되었습니다.
• A 회사가 산 땅은 연립주택 건설이 허용된 구역이 아니었습니다. 따라서 땅을 사기 전부터 이미 연립주택 건설이 제한되어 있었던 것입니다.
• 원심은 땅을 산 후에 택지개발예정지구로 지정된 사실에만 주목하여 "취득 후" 사용 제한이 발생했다고 판단했지만, 땅을 사기 전부터 이미 건축 제한이 있었는지 제대로 살피지 않았습니다.

결론

대법원은 원심 판결을 파기하고 사건을 서울고등법원으로 돌려보냈습니다. 땅을 사기 전부터 건축 제한이 있었는지 여부를 다시 심리하라는 취지입니다. (대법원 1994.12.23. 선고 94누2593 판결 참조, 법인세법시행규칙 제18조 제4항 제1호의2, 구 건축법시행령 제66조 제1항 제12호 별표 12 제2항, 서울특별시종합토지이용지침 제4조 제1항 제3호, 제7조 제2항 참조)

이 판례는 비업무용 부동산 판정에 있어 "취득 후" 사용 제한 여부를 판단할 때, 땅을 사기 전부터 존재하던 법령상 제한도 꼼꼼히 따져봐야 한다는 점을 강조하고 있습니다. 땅을 매입하기 전에 관련 법규를 꼼꼼히 확인하는 것이 얼마나 중요한지 보여주는 사례입니다.