빚 담보로 땅 넘겼는데, 세금은 누가 내야 할까요?

돈을 빌려주면서 땅을 담보로 받았는데, 그 땅을 팔았다면 세금은 누가 내야 할까요? 오늘은 양도담보와 관련된 세금 문제에 대해 알아보겠습니다.

양도담보란 무엇일까요?

쉽게 말해, 돈을 빌리는 사람(채무자)이 돈을 빌려주는 사람(채권자)에게 땅이나 건물 같은 재산의 소유권을 넘겨주고, 나중에 돈을 갚으면 다시 소유권을 돌려받는 것을 말합니다. 만약 돈을 갚지 못하면 채권자는 담보로 받은 재산을 팔아서 돈을 회수할 수 있습니다. 이것을 양도담보의 실행이라고 합니다.

사례를 통해 알아보자!

A는 B에게 돈을 빌리고, 땅을 양도담보로 제공했습니다. B는 A가 돈을 갚지 못하자 그 땅을 C에게 팔았습니다. 이때 B는 땅을 판매한 것에 대한 양도소득세를 납부했습니다. A는 B에게 돈을 갚지 못했지만, 땅을 판매한 금액에서 자신의 빚과 세금을 제외한 나머지 금액을 돌려받을 수 있을까요?

법원은 이렇게 판단했습니다!

• 양도소득세 납부 의무: 법원은 양도담보의 목적물을 판 것은 빚을 회수하기 위한 것이지, 이익을 얻기 위한 것이 아니라고 보았습니다. 따라서 양도소득세를 납부할 의무는 원래 땅 주인인 A에게 있다고 판단했습니다 (소득세법 제23조, 소득세법시행령 제45조 참조).

• 세금 부과처분의 효력: 비록 B에게 잘못 부과된 세금이지만, 겉으로 보기에는 B가 땅을 판 것처럼 보이기 때문에 과세 관청이 B에게 세금을 부과한 것은 완전히 잘못되었다고 볼 수는 없다고 했습니다. 따라서 세금 부과 자체는 무효가 아니라고 판단했습니다 (행정소송법 제35조 참조).

• 세금 공제: B는 A에게 땅 판매 대금에서 빚뿐만 아니라 자신이 납부한 양도소득세도 공제할 수 있다고 판단했습니다. 왜냐하면, B가 이미 세금을 냈기 때문에 세무서는 A에게 다시 세금을 부과하지 않을 것이고, 결과적으로 A는 세금을 내지 않아도 되는 이익을 얻게 되기 때문입니다 (민법 제372조 참조). 또한, 국가 입장에서도 B가 낸 세금 때문에 세수가 줄어드는 것도 아니라고 보았습니다. (대법원 1991.1.29. 선고 90누7241 판결, 1991.4.23. 선고 90누8121 판결, 1992.2.11. 선고 91누12097 판결, 대법원 1992.5.12.선고 90다8855판결 참조)

결론적으로, 돈을 빌려주고 땅을 담보로 받은 사람이 그 땅을 팔았을 때 발생하는 양도소득세는 원래 땅 주인이 내야 하지만, 담보권자가 이미 낸 세금은 땅 판매 대금에서 공제할 수 있다는 것이 법원의 판단입니다. 양도담보 설정 시 이러한 세금 문제를 미리 꼼꼼하게 확인하는 것이 중요합니다.