빚을 전세금으로 돌리면 세입자 보호 못 받나요? 🧐

전세 보증금 마련, 참 어렵죠. 혹시 돈을 빌려준 게 있는데, 그 돈을 전세금으로 돌리면 어떨까 생각해 본 적 있으신가요? 그런데 이렇게 하면 세입자로서 보호를 받지 못하는 건 아닌지 걱정되기도 합니다. 실제로 이런 질문을 받는 경우가 종종 있어서 오늘 자세히 알려드리려고 합니다!

사례를 한번 볼까요?

철수(甲)는 영희(乙)에게 5,000만 원을 빌려줬습니다. 그런데 영희가 돈을 갚지 못하는 상황이 되자, 철수는 빌려준 돈을 전세금으로 바꾸기로 하고 영희의 집에 세 들어 살기로 했습니다. 계약서도 쓰고, 이사도 하고 전입신고까지 마쳤습니다. 이런 경우, 철수는 단지 빌려준 돈을 전세금으로 돌렸다는 이유만으로 세입자 보호를 받지 못하게 될까요?

정답은 "아니오"입니다!

세입자가 보호를 받을 수 있는지, 즉 대항력이 있는지 없는지는 주택임대차보호법에 따라 판단됩니다.

핵심은 주택임대차보호법 제3조 제1항 에 나와있는 세 가지 요건입니다.

1. 임대차계약의 성립: 집주인과 세입자 사이에 정상적인 임대차 계약이 체결되었는가?
2. 주택의 인도: 세입자가 실제로 그 집에 들어가 살고 있는가?
3. 주민등록: 세입자가 그 집으로 전입신고를 마쳤는가?

이 세 가지 요건만 충족한다면, 기존에 빌려준 돈을 전세금으로 돌렸다는 사실과는 상관없이 세입자로서 보호를 받을 수 있습니다. 물론, 계약 자체가 처음부터 거짓으로 꾸며진 가짜 계약(통정허위표시)인 경우는 예외입니다.

대법원도 이와 같은 판단을 내렸습니다. (대법원 2002.01.08. 선고 2001다47535 판결) 이 판례에 따르면, 기존 채권을 전세금으로 전환했다는 사실만으로는 대항력을 갖지 못한다고 볼 수 없다고 명시되어 있습니다.

즉, 철수의 경우처럼 실제로 집에 살기 위해 계약을 하고 이사와 전입신고까지 마쳤다면, 단순히 빌려준 돈을 전세금으로 돌렸다는 이유만으로 세입자 보호를 받지 못하는 것은 아닙니다.

결론적으로, 돈을 빌려준 채권을 전세금으로 전환하더라도, 위에서 언급한 세 가지 요건을 갖춘다면 세입자로서 당연히 보호받을 수 있습니다. 걱정하지 마세요!