상가 업종 제한, 마음대로 바꿀 수 있을까?

상가에서 장사를 하다 보면 업종 제한 때문에 골머리를 앓는 경우가 종종 있습니다. 특히, 같은 건물 내에 동종 업종이 들어오면 경쟁이 심해져 매출에 큰 타격을 입을 수 있기 때문이죠. 그렇다면 상가 업종 제한은 어떻게 정해지고, 또 변경할 수 있는 걸까요? 최근 대법원 판례를 통해 자세히 알아보겠습니다.

1. 업종 제한 약속, 지켜야 할까요?

건물주가 상가를 지을 때 점포별로 업종을 정해서 분양하는 경우가 많습니다. 이때 분양받은 사람이나 그 가게를 다시 산 사람, 혹은 세 들어 장사하는 사람은 서로 간에 업종 제한 약속을 지켜야 합니다. 이는 분양계약서에 명시적으로 적혀있지 않더라도 상가 입점자들끼리 암묵적으로 동의한 것으로 보기 때문입니다. (민법 제105조)

만약 누군가 업종 제한 약속을 어기고 같은 업종으로 장사를 시작하면, 기존 상인은 영업을 못하게 해달라고 소송을 제기할 수 있습니다. (대법원 2009. 12. 24. 선고 2009다61179 판결, 대법원 2010. 5. 27. 선고 2007다8044 판결)

2. 업종 제한, 나중에 바꿀 수 있을까요?

상가 건물에 관리단이 만들어진 후에는 관리단 규약을 통해 업종 제한을 새로 만들거나 바꿀 수 있습니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제28조) 하지만 업종 제한은 특정 업종을 독점적으로 운영할 수 있는 권리를 보장하는 것이기 때문에, 이를 변경하려면 세입자가 아닌 실제 소유자들의 동의가 필요합니다.

그런데, 소유자가 세입자에게 상가 관리에 대한 의결권을 미리 넘겨주거나 업종 제한 변경에 대한 동의를 위임한 경우에는 세입자가 참여한 결정도 유효합니다. 이러한 위임은 개별적이고 구체적일 필요는 없으며, 사전에 포괄적으로 위임하는 것도 가능합니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제38조 제2항, 대법원 1996. 8. 23. 선고 94다27199 판결, 대법원 2005. 11. 10. 선고 2003다45496 판결)

3. 관리단 규약, 어떻게 만들고 바꿀까요?

관리단 규약을 만들거나 바꿀 때는 집합건물법에 따른 절차를 따라야 합니다. 하지만 규약이 만들어졌다고 해서 무조건 유효한 것은 아니며, 실제로 법적 요건을 갖춘 결의가 있었는지 확인해야 합니다. 규약에 제대로 된 결의 과정이 기록되어 있다면, 그 내용이 사실이라고 일단 추정됩니다. 만약 그 내용이 사실이 아니라고 주장하려면, 반대하는 쪽에서 증거를 제시해야 합니다.

4. 결론

상가 업종 제한은 건물 전체의 질서와 상인들의 이익을 위해 중요한 역할을 합니다. 따라서 업종 제한을 정하거나 변경할 때는 관련 법규와 판례를 잘 살펴보고, 소유자들 간의 충분한 합의를 거치는 것이 중요합니다. 혹시 분쟁이 발생하면 전문가의 도움을 받아 해결하는 것이 좋습니다.