상가 업종 제한, 마음대로 바꿀 수 없어요! 그리고 관리단, 누가 구성원일까요?

상가에서 장사를 하다 보면 업종 때문에 분쟁이 생기는 경우가 종종 있습니다. 특히 상가 분양 당시 특정 업종으로 제한했는데, 나중에 다른 업종으로 바꾸려고 하면 문제가 될 수 있죠. 오늘은 이와 관련된 법원 판결을 소개해 드리겠습니다.

상가 업종 제한, 왜 중요할까요?

상가를 분양할 때 건축회사는 각 점포별로 업종을 지정하는 경우가 많습니다. 예를 들어 A 점포는 약국, B 점포는 커피숍, C 점포는 음식점 이런 식으로요. 이렇게 업종을 지정하는 이유는 상가 전체의 균형을 유지하고, 입주자들끼리 서로 경쟁을 피하기 위해서입니다.

만약 이런 약속을 어기고 마음대로 업종을 바꾸면 어떻게 될까요? 이번 판결에서는 분양계약에서 정한 업종 제한 약속을 어길 경우, 다른 입주자들이 영업상의 손해를 입을 수 있기 때문에 동종 업종의 영업금지를 청구할 권리가 있다고 했습니다. 즉, 약속을 어긴 점포와 같은 업종으로 장사를 못하게 막을 수 있다는 뜻입니다.

약속은 지켜야 합니다!

처음에 분양받을 때 업종 제한에 동의했는데, 나중에 마음이 바뀌어 다른 업종으로 바꾸고 싶어졌다고요? 안됩니다! 법원은 분양계약 당시 업종 제한에 동의한 이상, 나중에 이와 다른 의사표시나 행위를 하는 것은 신의칙에 위배된다고 판단했습니다. (민법 제2조, 제105조 참조) 쉽게 말해서, 한 번 약속한 것은 지켜야 한다는 뜻입니다. 이와 관련된 대법원 판례도 있습니다 (대법원 1997. 12. 26. 선고 97다42540 판결, 대법원 2002. 8. 23. 선고 2001다46044 판결).

관리단, 누가 구성원일까요?

이번 판결에서는 관리단에 대한 내용도 다루고 있습니다. 관리단은 아파트나 상가처럼 여러 사람이 공동으로 소유하는 건물을 관리하기 위한 단체입니다. 그런데 이 관리단, 누가 구성원이 되는 걸까요?

법원은 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우, 구분소유자 전원이 관리단을 구성한다고 판단했습니다. (집합건물의소유및관리에관한법률 제23조 제1항 참조) 즉, 분양이 완료되지 않았더라도, 미분양된 부분의 소유자(보통 건설사)도 관리단의 구성원에 포함된다는 뜻입니다. 관리단 규약을 만들 때 미분양 부분의 소유자를 빼놓고 진행하면 효력이 없을 수 있으니 주의해야 합니다. 이 부분에 대한 대법원 판례도 참고하시면 좋겠습니다 (대법원 1995. 3. 10. 선고 94다49687, 49694 판결, 대법원 1996. 8. 23. 선고 94다27199 판결, 대법원 1997. 8. 29. 선고 97다19625 판결).

상가 운영과 관련된 법적인 문제는 복잡할 수 있습니다. 전문가의 도움을 받는 것이 안전하고 효율적인 방법일 수 있습니다. 이 글이 상가 업종 제한 및 관리단 구성에 대한 이해에 도움이 되었으면 좋겠습니다.