상가 분양, 분양회사도 경쟁하면 안 돼요!

상가 분양받을 때 혹시 업종 때문에 고민한 적 있으신가요? 예를 들어, 같은 층에 비슷한 음식점이 여러 개 들어오면 경쟁이 심해져서 장사가 잘 안될 수 있잖아요. 그래서 분양회사는 상가 활성화를 위해 층별로 업종을 정해놓고 분양하는 경우가 많습니다. 이번 판례는 이런 업종 제한에 대한 중요한 내용을 담고 있습니다.

분양회사도 경업금지 의무를 지켜야 한다!

이번 판례의 핵심은 "분양회사도 경업금지 의무를 진다"는 것입니다. 분양회사가 특정 업종을 정해놓고 분양했다면, 분양회사 스스로도 그 업종으로 상가에 들어와서는 안 된다는 뜻입니다.

분양회사는 수분양자(상가를 분양받는 사람)에게 특정 업종을 독점적으로 운영할 수 있도록 보장해서 분양을 활성화하려는 목적으로 업종을 지정합니다. 수분양자 역시 이런 지정업종이 보장된다는 믿음을 가지고 분양계약을 체결하죠. 따라서 지정업종에 대한 경업금지의무는 분양회사에도 적용되는 것이 당연합니다. 분양회사는 다른 수분양자의 업종 변경을 승인할 때도 상가 활성화를 저해하지 않는 범위 내에서만 승인해야 합니다. (민법 제105조)

경업금지 의무는 주된 채무!

분양계약서에는 보통 '협의한 업종과 품목으로만 영업해야 하며, 변경하려면 분양회사의 서면 승인을 받아야 한다'는 내용이 있습니다. 또한, 이를 위반하면 분양회사는 계약을 해지할 수 있다는 조항도 있죠. 이는 분양회사가 경업금지를 분양계약의 중요한 내용으로 생각하고, 이를 위반하는 수분양자에 대해서는 계약 해지 등의 조치를 통해 기존 상인들의 영업권을 보호하겠다는 의지를 보여주는 것입니다.

이러한 경업금지 의무는 분양계약의 목적 달성에 필수적입니다. 만약 분양회사가 이 의무를 지키지 않는다면 수분양자들은 분양계약을 체결하지 않았을 것입니다. 따라서 경업금지 의무는 분양계약의 주된 채무에 해당합니다. (민법 제105조, 대법원 1997. 4. 7.자 97마575 결정, 대법원 1995. 9. 5. 선고 94다30867 판결, 대법원 2000. 10. 6. 선고 2000다22515, 22522 판결)

경업금지 의무는 언제까지?

분양회사의 경업금지 의무는 수분양자들이 관리단을 구성하여 스스로 상가 관리를 하게 될 때까지 유지됩니다. 상가 소유권을 이전했다고 해서 경업금지 의무가 사라지는 것은 아닙니다. (민법 제105조, 집합건물의소유및관리에관한법률 제23조 제1항)

계약 해제는 어떻게?

계약 해제는 일방적인 의사표시만으로 효력이 발생합니다. 따라서 분양회사의 경업금지 의무 위반을 이유로 수분양자가 계약 해지를 통보하면, 그 즉시 분양계약은 해지됩니다. 이후 상황이 바뀌더라도 이미 해지된 계약의 효력은 되살아나지 않습니다. (민법 제543조, 제548조, 대법원 2001. 6. 29. 선고 2001다21441, 21458 판결)

이번 판례는 상가 분양계약에서 분양회사의 경업금지 의무를 명확히 함으로써 수분양자의 권리를 보호하는 중요한 의미를 갖습니다. 상가 분양을 고려하고 있다면, 분양계약서의 업종 제한 관련 조항과 분양회사의 경업금지 의무에 대해 꼼꼼히 확인하는 것이 좋겠습니다.