상가 분양받을 때, 주변에 같은 업종 들어오면 장사 망한다는 걱정, 다들 해보셨죠? 오늘은 상가 분양 계약에서 '경업 금지' 약속이 얼마나 중요한지, 계약 해지까지 가능한 '주된 채무'인지에 대한 대법원 판례를 소개해드리겠습니다.
사건의 개요
부산의 한 지역 근로자 주택조합이 상가 건물을 짓고 분양했습니다. 지하층에 슈퍼마켓을 분양받은 A씨는 나중에 조합이 상가 3, 4층을 분양할 때 기존 업종과 겹치지 않는 업종만 입점시키겠다는 약속(경업 금지 약정)을 받았습니다. 그런데 조합은 이 약속을 어기고 3층에 다른 슈퍼마켓을 분양했습니다. A씨는 조합의 약속 위반으로 자신의 영업권이 침해되었다고 주장하며, 조합을 대신하여 3층 슈퍼마켓의 분양 계약을 해지해달라는 소송을 제기했습니다.
쟁점
이 사건의 핵심은 '경업 금지 약정'이 단순한 약속(부수적 채무)인지, 아니면 계약의 중요한 부분(주된 채무)인지였습니다. 만약 주된 채무라면 그 약속을 어긴 경우 계약 해지까지 가능하지만, 부수적 채무라면 계약 해지는 불가능하고 손해배상만 청구할 수 있습니다.
대법원의 판단
대법원은 이 사건의 '경업 금지 약정'을 주된 채무로 판단했습니다. 그 이유는 다음과 같습니다.
따라서 대법원은 '경업 금지 약정' 위반을 이유로 3층 슈퍼마켓의 분양 계약 해지를 인정했습니다.
관련 법 조항 및 판례
결론
상가 분양 계약에서 '경업 금지 약정'은 단순한 약속이 아니라 계약의 중요한 부분일 수 있습니다. 만약 이 약정이 위반되어 영업에 심각한 피해를 입을 가능성이 있다면, 계약 해지까지 고려해 볼 수 있습니다. 계약서 작성 시 이 부분을 명확히 하고, 관련 판례를 참고하여 자신의 권리를 지키는 것이 중요합니다.
민사판례
상가 분양회사는 분양계약 당시 약속한 업종 제한 의무를 스스로도 지켜야 하고, 이를 어길 경우 수분양자는 계약을 해제할 수 있다.
민사판례
주택조합이 상가 일부를 분양하면서 기존 수분양자들에게 나머지 층을 분양할 때 기존 업종과 겹치지 않도록 하겠다고 약속한 경우, 그 약속은 단순한 고지가 아니라 계약의 내용으로서 법적 구속력을 가진다. 조합은 이 약속을 지키기 위해 최선을 다해야 하며, 위반 시 분양계약 해지 등의 조치를 취해야 한다.
민사판례
콘도 분양 계약 당시 특약으로 고압선 지중화를 약속했지만 이행되지 않았을 때, 이 약속이 계약의 핵심적인 내용인 '주된 채무'에 해당하는지 여부가 쟁점입니다. 대법원은 단순히 부수적인 약속이 아닐 가능성이 있다고 판단하여 원심을 파기하고 다시 심리하도록 했습니다.
민사판례
아파트 상가를 분양하면서 분양자가 특정 수분양자에게 "이 상가에서는 당신만 슈퍼마켓을 운영할 수 있게 해주겠다"라고 약속했을 때, 이 약속의 정확한 의미와 그 약속이 지켜지지 않았을 경우 어떤 판단을 내려야 하는지에 대한 판례입니다.
상담사례
상가 분양 시 광고 내용만 믿고 계약하면 낭패를 볼 수 있으므로, 수익 보장 등 중요 약속은 반드시 계약서에 명시해야 하며, 객관적 자료를 토대로 상권 분석 등 꼼꼼한 확인이 필요하다.
민사판례
상가 분양 시 정해진 업종 제한 약정을 위반한 경우, 같은 상가 내에서 영업상의 이익을 침해받는 다른 상인은 위반 업체에 영업금지를 청구할 수 있다.