상가 분양과 업종 독점, 내 권리는?

상가 분양받을 때 특정 업종을 지정받았다면, 다른 사람이 같은 업종으로 장사를 시작해서 내 영업을 방해하는 상황, 정말 억울하겠죠? 최근 대법원 판결을 통해 이런 상황에서 내 권리를 어떻게 지킬 수 있는지 살펴보겠습니다.

상가 분양 시 업종 지정의 의미

상가 분양 회사가 특정 업종을 지정해서 분양한다면, 그건 단순히 "이런 업종이 좋을 것 같다"는 추천이 아닙니다. 대법원은 이러한 업종 지정에는 수분양자가 그 업종을 독점적으로 운영하도록 보장하는 의미가 포함되어 있다고 판단했습니다 (대법원 2005. 11. 10. 선고 2003다45496 판결). 즉, 다른 사람이 같은 업종으로 들어와서 경쟁하는 것을 막을 수 있는 권리가 생긴다는 뜻입니다.

다른 사람이 내 업종을 침해하면 어떻게 할까요?

만약 다른 사람이 분양계약에서 정한 업종 제한 약정을 어깨 너머로 넘어 영업을 시작한다면 어떻게 해야 할까요? 대법원은 이럴 경우, 영업상 이익을 침해당할 처지에 있는 사람은 동종 업종의 영업금지를 청구할 수 있다고 판시했습니다 (대법원 2004. 9. 24. 선고 2004다20081 판결, 대법원 2006. 7. 4. 자 2006마164, 165 결정). 즉, 법원에 소송을 제기하여 상대방의 영업을 중단시킬 수 있다는 것입니다. 이 권리는 최초 수분양자뿐 아니라, 그 지위를 양수한 사람이나 임차인에게도 적용됩니다.

실제 사례를 통해 알아보기

한 상가에서 약국을 독점적으로 운영하기로 하고 분양받은 A씨가 있었습니다. 그런데 나중에 다른 사람이 같은 상가에서 약국을 개업하자 A씨는 소송을 제기했습니다. 분양계약서에는 '권장 업종'만 기재되어 있었고 '독점'이라는 명시적인 표현은 없었습니다. 하지만 대법원은 여러 정황 증거를 통해 A씨가 약국 독점 운영을 약속받았다고 판단하고, 다른 사람의 약국 영업을 금지시켰습니다. (서울고법 2009. 7. 1. 선고 2008나116739 판결 파기, 대법원 판결 없음)

핵심 정리

• 상가 분양 시 특정 업종 지정은 독점 운영을 보장하는 의미를 가집니다. (민법 제105조)
• 업종 제한 약정을 위반하는 경우, 영업금지 청구가 가능합니다. (민법 제105조)

상가 분양과 관련된 분쟁은 복잡한 법률적 문제를 포함하고 있으므로 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 법률적 자문으로 해석되어서는 안 됩니다.